나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51354 [1] 충청남도 당진시 채운동 276-12 한중아파트 102동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 “탑동교차로” 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지상 15층 건물내 제14층 제1401호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 약 4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

채운동 276-12: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)(당진정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 135,000,000원, 전입일자 2021. 5. 11., 확정일자 2021. 3. 31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51354 (1)

소재지: 충청남도 당진시 채운동 276-12 한중아파트 102동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지 면적: 48.27㎡ (약 14.6평)

건물 면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 채운동 "탑동교차로" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 부정형이며, 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로, 북동측으로 왕복 약 4차선 포장도로가 인접해 있어 차량 소통 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역이며, 대로 및 소로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 2009-11-17: 김덕성 소유권 이전

* 2022-06-03: 주식회사백채 소유권 이전 (매매가 148,000,000원)

* 2024-04-18: 중소기업은행 가압류 (35,356,443원) - 말소기준권리

* 2025-05-22: 윤해동 강제경매 개시 (135,000,000원) - 본건 경매개시

* 2024-06-21: 윤해동 주택임차권 등기 (135,000,000원) - 인수 사항

본건의 가장 큰 권리관계상의 특징은 을구 7번의 주택임차권입니다. 해당 임차인은 전입일자 2021년 5월 11일, 확정일자 2021년 3월 31일로 대항력이 있으며, 임대차보증금은 135,000,000원입니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원 (등기부상 135,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2021-05-11

확정일자: (등기부상 2021-03-31)

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 현황표 상 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차권은 135,000,000원이며 대항력이 있으므로 인수될 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 채운동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 학교가 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변 지역에 대한 추가적인 외부 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 이는 주거 환경에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 당진한중

사용승인일: 1999년 6월 7일

총 세대수: 129세대

본건 동(102동)은 지상 15층 건물 중 14층에 위치하고 있으며, 최고층은 18층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 지상 및 지하 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서 입찰 전 해당 임차인의 배당 순위 및 예상 배당 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 기본적인 입지 및 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 135,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 인수될 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 문제를 명확히 해결하는 것이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 주거 지역 내에 위치한 아파트.

* 비교적 신축이 아닌 구축 아파트로, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 고려 가능.

* 아파트 단지의 안정적인 시세 형성 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위한 구체적인 매매/임대 정보가 제공되지 않아, 정확한 시세 기반의 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

다만, 감정가 136,000,000원과 대항력 있는 임차인의 인수 예상 보증금 135,000,000원을 고려할 때, 순수 부동산 가치에 더해 인수 보증금까지 합산하면 낙찰가의 부담이 커집니다.

투자자는 본인의 자금 계획과 예상되는 실제 인수 금액을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 향후 시장 상황, 아파트의 노후도, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.