나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502431 [1] 세종특별자치시 어진동 520 한뜰마을4단지 402동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 ""어진동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하는 ""한뜰마을4단지"" 내 구분건물(402동 제23층 제2302호, 전유면적 : 84.9762㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물내 23층 2302호로서,

외벽: 치장석재붙임, 강화유리마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 주변으로 대로 및 중로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-갑구 순위 4번 소유권이전청구권가등기(2022.10.12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 되며 관련사건(대전지법 2025가단206360, 2026나200549) 있음
-대항력 있는 임차인으로 권리신고한 임차인 있음. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502431 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 520 한뜰마을4단지 402동 23층 2302호

용도: 아파트

감정가: 814,000,000원

토지면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "어진동 행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

* 단지 주변은 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로 단지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 있어 교통 상황은 양호합니다.

* 본건 대지권의 목적인 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 도로 조건이 우수합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 구역 내에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 박OO (강제경매)

* 말소기준권리: 대전지방법원 2025타경502431 강제경매 개시결정 (2025.05.13. 등기)

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 4번 소유권이전청구권가등기(2022.10.12. 등기): 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기가 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있으며, 관련 소송(대전지법 2025가단206360, 2026나200549)이 존재합니다.

* 갑구 순위 4-2번 소유권이전청구권가처분(2025.04.23. 등기): 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2023-11-09

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 한뜰마을4단지는 세종특별자치시의 중심 상업 및 행정 기능을 수행하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 어진동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 한뜰마을4단지 (한신더휴리저브2)

* 주소: 세종특별자치시 다솜1로 9 (어진동 520번지)

* 준공일: 2022년 4월 26일 (사용승인일)

* 해당 물건은 30층 건물 중 23층에 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 난방방식: (정보 없음 - 일반적으로 도시가스)

* 총 세대수: 596세대

* 주차: 총 1170대 주차 가능 (지하 자동 주차 1158대 포함) - 관리사무소 연락처: 044-868-8723

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수: 해당 가등기가 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 김 씨는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 관련 소송 존재: 가등기와 관련된 소송이 진행 중이므로, 소송 결과에 따라 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 가등기 및 가처분으로 인한 소유권 이전의 불확실성: 매수 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 지역에 위치한 신축 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 소유권 이전 청구권 가등기 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 특히 가등기 완결 시 소유권을 상실할 수 있다는 점과 임차인 보증금 인수 가능성은 매수인의 신중한 판단을 요구합니다. 권리 분석상 인수해야 하는 권리들이 많아 명확한 법률적 검토 없이는 낙찰 후 큰 손해를 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 신축 아파트라는 점은 장점입니다.

* 양호한 입지: 행정복합도시 내 중심 상업지역에 위치하여 주변 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 소유권 상실 위험이 있는 가등기 및 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성 등 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 매매가는 73,000만원에서 76,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 814,000,000원이나, 리스크 요인을 고려할 때 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

현재 제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, "배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 고려할 때, 임차인 보증금 300,000,000원의 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 가등기 완결 시 소유권 상실 위험은 매수자가 감수해야 할 최대 위험입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용한 570,000,000원 ~ 650,000,000원 사이로 제안합니다. 특히, 소유권 상실 위험으로 인해 실제 투자는 신중을 기해야 하며, 입찰 전 관련 소송 및 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 리스크 감수 범위, 그리고 법률 전문가와의 상담 결과를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.