나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20659 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 54 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 황골소류지 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지의 토지로서 상업용임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 특화경관지구 , 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철골조 목조지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 석재, 사이딩 판넬 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

부합물 및 종물

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 건물1층 등기부상 단독주택이나 대장상 근린생활시설로 등재되어 있음
- 목록2. 제시외 2-3 창고 철골조(3층)는 외관상 출입로가 확인되지 아니하므로 별도 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 원주지원 2025타경20659 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 54 (신주소: 강원특별자치도 원주시 황골로 478)

* 토지 면적: 1359.00㎡ (약 411.09평)

* 건물 면적: 393.88㎡ (약 119.15평)

* 제시외 건물 면적: 223.22㎡ (약 67.53평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 감정가: 934,600,200원

1.2. 용도 및 이용 현황

* 주요 용도: 제2종 근린생활시설 (건축물대장상)

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

* 건물 구조: 철골조, 목조 지붕, 지상 2층 (사용승인일: 1996년 12월 4일)

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 건물 1층: 등기부상 단독주택, 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있음 (공부와의 차이)

* 제시외 건물: 2-3호 창고 (철골조 3층), 외관상 출입로 확인되지 않아 별도 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 황골소류지 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 영동고속도로 원주IC와 혁신도시를 연결하는 동부순환도로가 2027년 개통 예정으로 있어 향후 교통 접근성이 크게 개선될 전망임.

* 대중교통 이용 시에는 원주시외버스터미널 등에서 출발하는 일반버스(예: 82번 버스)를 이용하여 접근 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 특화경관지구

* 성장관리계획구역 (2024-12-06)

* 가축사육제한구역 (전부제한 모든 축종제한)

2.4. 인접 도로 상태

* 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2017년 8월 25일 접수된 원주농업협동조합의 근저당권 (을20, 건물 을18)임.

3.2. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 약 1,042,000,000원임. (원주농협 7.7억, 양승희 1.7억, 신용보증기금 1.02억)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리는 말소 대상임.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* (주)한국레드벤쳐:

* 보증금: 0원

* 차임: 1원

* 사업자 등록일: 2015년 2월 11일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력이 있는 임차인으로서 계약 내용 및 인도 명령 대상 여부 등 추가 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 박평수:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2017년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 현황

* 본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있음.

* 건축물대장상 근린생활시설이나, 등기부상으로는 단독주택으로도 등재되어 있는 복합적인 성격을 가짐.

4.2. 주변 상권 및 개발 가능성

* 본건은 주변에 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 최근 원주IC와 혁신도시를 연결하는 동부순환도로 공사(터널 관통 완료, 2027년 개통 예정)가 진행 중으로, 이는 본건의 접근성 및 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됨.

* 또한, 주변 지역(흥양리 1755번지 일원)에서 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정 등 개발 움직임이 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가짐.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에는 소규모 근린생활시설(상점, 식당 등)이 분포되어 있으며, 차량 이용 시 원주시 시내 또는 인근 읍면 지역의 편의시설을 이용할 수 있음.

* 또한, 황골소류지 인근에 펜션(원주온누리펜션, 원주 퀴리날레 스파 펜션 등)이 다수 위치하고 있어 관광 및 휴식 관련 시설이 일부 존재함.

5.2. 혐오시설 유무

* 본건이 위치한 원주시 소초면 흥양리 자체에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았음.

* 다만, 원주시 소초면 지역에서는 과거 의료폐기물 소각시설 설치와 관련하여 주민들의 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있으며, 인근 지역에서 갈등유발시설 추진에 대한 논의가 이루어지고 있음을 감안할 때, 해당 지역의 개발 및 환경 관련 동향에 대한 지속적인 주시가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 특이사항

* 말소되지 않는 권리는 없으나, 공동 담보 물건으로 진행되어 타 물건과의 연관성 확인 필요.

6.2. 건축물대장상 특이사항

* 건물 1층 용도 불일치 (등기부상 단독주택 vs. 대장상 근린생활시설)로 인한 향후 건축물대장 변경 등 행정 처리 필요성 발생 가능성.

6.3. 현장 확인 필요 사항

* 제시외 2-3호 창고 (철골조 3층)는 외관상 출입로가 확인되지 않아 현장 방문 시 반드시 출입 가능 여부, 용도, 상태 등을 면밀히 확인해야 함.

* 임차인 (주)한국레드벤쳐는 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 임대차 계약 내용, 실제 점유 상태, 사업 운영 현황 등에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

* 본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재의 근린생활시설로, 비교적 한적한 지역에 위치함.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 9.3억 원 수준임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 특별히 주의 깊게 검토해야 할 부분임.

* 건물의 용도 불일치 및 제시외 창고의 출입로 불확인 등 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 사항들이 존재함.

* 입지상 소규모 상업 시설 또는 지역 주민을 대상으로 하는 서비스업 운영에 적합할 수 있으나, 주변 상권 및 개발 잠재력을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회.

* 동부순환도로 개통 예정 등 주변 환경 변화 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 제시외 건물 및 부속 시설 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

* 현황 용도 불일치, 제시외 건물 상태, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정 필요.

* 주변 시세, 상권 분석, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 결정 요망.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 참고하되, 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.