나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1098 [1] 충청북도 충주시 엄정면 목계리 326-12 종교용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 충청북도 충주시 엄정면 율능리 소재 '목계나루강배체험관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2~5 : 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 소재 '가흥초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.
기호2~5 : 본건 인근까지만 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 삼각형의 평지로 건부지(사당)로 이용중임.
기호2~5 : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~5 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호2~5 : 농림지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)<농지법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(사당-부흥당)이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 사당 건물 1동, 조경수, 비석, 조경석 매각 제외
- 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액은 9,888,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1098 (1)

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 목계리 326-12

용도: 종교용지

감정가: 14,112,000원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 충주시 엄정면 목계리 소재 '목계나루강배체험관' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 보입니다.

형태 및 이용상태:

토지는 삼각형의 평지로 현재 건부지(사당)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태:

본 토지는 지적상 도로에 접하지 않은 맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2018년 7월 17일 접수된 백운농업협동조합의 근저당권(채권최고액 192,000,000원)이 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 이 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

기타 권리:

토지 등기부등본 상 소유권 이전, 압류 등의 권리가 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각과 동시에 소멸됩니다.

인수되는 권리:

본건 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'가 언급되어 있으며, 소유자 미상의 제시외 사당 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액이 9,888,000원으로 명시되어 있어, 이에 대한 법정지상권 성립 가능성 또는 기타 권리 행사의 제약 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이나 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 종교용지로, 주변 환경은 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역으로 분석됩니다. 따라서 주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 형성되어 있지 않아 상권으로서의 잠재력은 매우 낮다고 판단됩니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

'목계나루강배체험관'이 인근에 위치하고 있으며, 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

교육시설: 본건과 직접적인 연관은 없으나, 인근 지역에 '가흥초등학교'가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 및 제시외 건물:

가장 큰 리스크는 소유자 미상의 제시외 사당 건물 1동이 토지 내에 존재하며, 이로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 수 있는 가액이 9,888,000원으로 평가되었다는 점입니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있는 요소입니다. 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맹지:

본 토지는 지적상 도로에 전혀 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축을 위해서는 별도의 도로 확보 방안을 강구해야 합니다. 이 과정에서 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

개발 제한:

자연녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 신축이나 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약을 가할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 종교용지로서, 현재 사당으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 그러나 소유자 미상의 제시외 건물 존재, 법정지상권 성립 가능성, 맹지라는 점, 그리고 다양한 개발 제한으로 인해 권리관계가 복잡하고 활용에 제약이 많은 물건입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 보이나, 제시외 건물로 인한 가액 제한 및 법정지상권 문제는 낙찰자가 반드시 해결해야 할 주요 과제입니다.

이러한 특수성을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 물건에 대한 특별한 목적을 가지거나, 복잡한 권리관계를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 의지가 있는 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가:

토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 권리 문제가 해결될 경우 잠재적인 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계의 명확성 (일부):

말소기준권리 이하의 등기부상 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리관계 자체는 (법정지상권 제외 시) 비교적 명확한 편입니다.

특수 목적 활용 가능성:

종교 부지로서 특별한 목적을 가진 경우, 본 물건의 용도와 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

법정지상권 및 제시외 건물로 인한 권리 행사 제약, 맹지라는 점, 각종 개발 제한 등 낙찰 후 인수해야 할 잠재적 부담과 복잡한 권리 관계를 면밀히 고려해야 하기 때문입니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 관련 법률 검토, 권리 관계 해결 방안 모색 등 추가적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

참고로, 본건의 감정평가액은 14,112,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.