나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50681 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 526-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 소재 ""대곡초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경 무난시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 용이 하며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(서면080) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

본건은 기호(1) 지상에 소재하는 제시외 수목, 바닥포장, 울타리, 석축, 간판, 관정 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가치에 포함하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기호(1) 지상에 소재하는 제시외 수목, 바닥포장, 울타리, 석축, 간판, 관정 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가치에 포함하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고 바람.
본건 기호(2) 건물의 차양 및 기타 부착물 등은 그 부합여부와 경제적 가치를 고려하여 본 건물에 포함하여 감정평가하였으며, 이동이 용이한 동산의 경우 감정평가제외하였음.
본건 기호(2) 건물의 내부 일부는 폐문부재 등으로 일반건축물대장 등으로 대상을 확인하고 감정평가하였으바, 업무진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕

이용상태

기호2 1층 근린생활시설(백야스키스노우보드렌탈샵, 코스코아울렛리퍼샵)
기호2 부속건물 1층 제2종근린생활시설

설비내역

기호 1에 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물의 경우 별첨 지적 및 건물개황도를 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정-토지가치에 포함) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50681 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 526-1

* 신주소: 강원특별자치도 홍천군 한서로 1893

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,256,688,600원

* 토지면적: 2661.00㎡ (약 805평)

* 건물면적: 628.85㎡ (약 190평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대림정보통신

* 건물구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조

* 건물층수: 1층

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 소재 "대곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 완경사지로서 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 다양한 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등 축종 및 거리별 제한) 및 접도구역에 해당합니다. 최근 홍천군은 가축사육 제한 지역을 확대하는 조례 개정을 추진하고 있습니다.

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3. 권리분석

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* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당 (2024.02.29. 접수, 816,000,000원)

* 강제경매개시결정: 대림정보통신 (2025.05.15. 접수, 36,509,774원)

* 소유권 이전: 이길 (2014.04.08.), 주식회사 엔젤컴퍼니 (2023.06.23.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: C

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2017-10-12

* 대항력: 있음

* 임차인: C

* 보증금: 50,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-13

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사에스디홀딩스 (주 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-10-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (추정): 80,000,000원 (대항력 있는 임차인 C 의 보증금 총액)

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위에 대항력 있는 임차인이 존재하며, 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있을 수 있습니다.

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4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 지역으로, "대곡초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 현재 이용 현황: 건물은 1층 근린생활시설(백야스키스노우보드렌탈샵, 코스코아울렛리퍼샵) 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 잠재적 혐오시설: 제공된 정보와 관련 검색 결과에 따르면, 본건 지역은 여러 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 주변에 축사 시설이 존재하거나 축사 신축에 대한 규제가 강화되고 있음을 시사하며, 잠재적인 환경 민원 또는 개발 제한의 요인이 될 수 있습니다.

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5. 생활정보

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* 교육시설: "대곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제한적이나, 주위 환경을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 대중교통: 버스 정류장과의 거리 및 간선도로 접근성이 보통으로, 대중교통 이용은 원활한 편입니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 언급된 법정지상권 성립 여부는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 중 하나입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제약이 발생하거나 토지 사용료 지급 의무가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 보증금 약 8천만 원(추정)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 중복 사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있어, 경매 진행 과정에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 규제: 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 관련 시설 신축이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리에 위치한 근린생활시설로, 대곡초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 상업용 건부지로 활용 중이며, 차량 접근성은 용이하나 대중교통은 보통 수준입니다. 감정가는 12억 5천만 원 이상으로 비교적 높은 편입니다.

다만, 권리 관계에서 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재합니다. 또한, 토지 이용 계획상 다수의 가축사육제한구역 지정으로 인해 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 복합적인 권리 및 규제 사항들을 면밀히 분석하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

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8. 투자 포인트

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* 입지: 대곡초등학교 인근이라는 점에서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 용도: 근린생활시설로서 상업적 활용 가능성을 지니고 있습니다.

* 토지 규모: 805평의 비교적 넓은 토지를 확보하고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,256,688,600원

* 말소기준권리 채권 총액: 816,000,000원

* 인수 예정 보증금 (추정): 80,000,000원

* 총 부담액 (채권 + 인수 보증금, 추정): 896,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 인수될 수 있는 권리(임차인 보증금) 및 법정지상권 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 금액들을 기준으로 볼 때, 낙찰 후 인수해야 할 채권 및 보증금 합계가 상당하므로, 이에 대한 철저한 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.