나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52418 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 7-297 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재하며, 주위로는 단독주택, 근린생활시설, 펜션(숙박시설) 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로, 주거기타 건부지로 이용 중임.
기호 3 : 장방형의 평지로 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3 : 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 경기도 안산시 단원구 대부남동 7-297
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호 3 : 경기도 안산시 단원구 대부남동 7-278
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로
외벽 : 대리석 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

제1종근린생활시설(펜션)으로 이용하였음.

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방, 시스템 에어컨 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨한 지적도 및 건물개황도 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①일괄매각,제시외 건물들(㉠~㉣)포함
②목록1.`토지`에 소재하는 석축과 화단 등은 토지와 일체로 거래되는 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함
③목록2.`건물`내 위생설비, 보일러설비 등 건물의 기능유지를 위한 부대설비와 목재데크 등은 건물에 포함하여 평가함
④목록2.`건물`은 `펜션`으로 이용 중이고, 일반건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52418 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 7-297

용도: 근린시설 (현재 펜션으로 이용 중)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 토지 정보

토지 면적: 740.00㎡ (223.85평) - 전체 필지 면적

경매 대상 토지 지분: 389.0138㎡ (117.67평) - 경매로 나오는 토지 지분

제시외 토지 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 134.48㎡ (40.68평)

경매 대상 건물 지분: 134.48㎡ (40.68평) - 건물 전체 면적

제시외 건물 면적: 59.80㎡ (18.09평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 2층

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 580,047,120원

매각대상: 토지(지분)/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 제시외 건물들(㉠~㉣)이 포함됩니다.

토지에 소재하는 석축과 화단 등은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

건물 내 위생설비, 보일러설비 등 건물의 기능 유지를 위한 부대설비와 목재데크 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

건물은 펜션으로 이용 중이며, 일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재(소득길 130-19)에 위치하며, 주위로는 단독주택, 근린생활시설, 펜션(숙박시설) 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 이는 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

*토지 등기부:* 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 기록이 확인됩니다. 말소기준권리인 근저당권(4.46억원) 외 경매개시결정(3.72억원) 등기가 존재하나, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

*건물 등기부:* 건물 등기부상 소유권 보존 후 근저당권, 임의경매 개시 등기가 존재하며, 이들 역시 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 김

*보증금: 0원

*차임: 0원

*전입일자: 2024-07-05

*대항력: 없음

*비고: 인수 보증금 합계는 0원이며, 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본 건물은 일반건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현재 펜션(숙박시설)으로 이용 중에 있습니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

4.2. 업종 적합성

대부도의 관광지라는 입지적 특성을 고려할 때, 펜션 운영 외에도 카페, 식당 등 관광객을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건지 주변으로는 대부도 관광지 내에 위치하여 다양한 펜션 단지, 리조트, 해수욕장(장경리해수욕장 등)이 분포하고 있습니다. 또한, 유리섬 미술관, 누에섬 등대전망대, 구봉도 낙조 전망대, 바다향기 테마파크, 시화나래 달 전망대 등 다수의 관광 명소가 인근에 위치해 있어 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 차량으로 약 10~20분 거리에 편의점, 마트, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

토지가 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있어 향후 건축 행위 시 건폐율, 용적률 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 특이사항

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 등기부상 임차인 외 추가 점유자가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (본건 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 기타 잠재적 위험

제시외 건물 59.80㎡(18.09평)가 포함되어 매각되므로, 건축물대장과의 차이점 및 법적 문제 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 건물 용도(제1종근린생활시설)와 실제 이용 용도(펜션) 간의 차이에 따른 행정적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부도에 위치한 근린생활시설(펜션)로, 토지 지분과 건물 전체가 일괄 매각되는 건입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 법적으로 안전한 물건으로 판단됩니다. 제시외 건물 포함, 용도 불일치 등의 사항은 있으나, 이는 현장 조사를 통해 충분히 확인 및 대비가 가능합니다. 대부도의 관광지라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 발전 가능성이 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

*대부도의 관광지라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

*권리 관계가 깨끗하여 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

*펜션, 카페 등 관광 관련 업종 운영에 유리한 입지입니다.

*토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

*주변에 다양한 관광 명소가 많아 잠재적 방문객 유치가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 580,047,120원

본 물건은 인수 보증금이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 일반적으로 경매 시장에서는 감정가 대비 100%에서 120% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 입찰 당시의 경쟁 상황 및 물건의 구체적인 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 5억 8천만원에서 6억 9천만원 사이의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 물건 조사와 최근 시세 조사를 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.