나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52377 [1] 경기도 안산시 단원구 대부북동 23-2 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 대부북동 북동저수지 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 종교시설 상가 농지 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 (기호1~3) 3필지 일단의 건물2동의 부지로 기호(4)인 가동 건물은 자동차검사소 부지로 기호(5)인 나동 건물은 근린생활시설(식당)부지로 이용중입니다.

기호(6)은 현황 도로입니다.

인접 도로상태

기호(1~3)은 3필지 일단으로 남서측 노폭 약 20미터인 포장도로와 북동측으로 노폭 약 4미터인 도로 남동측으로 노폭 약 8미터인 도로와 접합니다.

기호(6)은 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역[추가기재사항] 건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) 철파이프조 천막지붕 약10제곱미터로 수족관 보관소로 이용중입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 가동은 일반철골구조 기타지붕 단층으로
내외벽: 판넬마감
창 호: 하이 샷시

기호(5) 나동은 일반철골구조 기타지붕 4층으로
외 벽: 판넬마감
내 벽: 인테리어 마감 및 판넬마감 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시

이용상태

기호(4) 가동은 자동차검사소이며 기호(5) 나동은 1층은 근린생활시설(식당) 2층~4층은 자동차관련시설(정비공장)입니다.

설비내역

기호(4) 가동은 전기설비 등이 되어 있으며 기호(5) 나동은 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(4) 가동은 자동차검사소로 기계기구(6) 자동차종합검사장비(주행거리측정기, 배기가스측정기, 전조등시험기, 매연측정기, 차대동력기)와 차양이 부합되어 있습니다.

기호(5) 나동 3층에 도장시설에 기계기구(7) 열처리도장부스가 부합되어있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함.
2. 목록1.~3. 토지에 다수의 컨테이너가 있으나 이동이 용이하여 평가에서 제외하였고, 포장, 담장, 석축 등은 토지가격에 포함하였음.
3. 본건 기계목록(제2023-354호) 중 기계(6)자동차종합검사장비는 목록4. 부합물로, 기계(7) 열처리도장부스는 목록5. 부합물로 각 건물가격에 포함하였으며, 나머지 기계목록(1)~(5)는 소재불명으로 평가제외하였음.
4. 목록1.~3.은 건물부지이고, 목록4.는 자동차검사소로, 목록5.는 1층 식당, 2,3층 창고로 이용중이고 4층은 옥상으로 가건축 창고 1동이 있음. 목록6.은 공부상 임야이나 현황상 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52377 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부황금로 1104 (대부북동)

용도: 자동차 관련시설

감정가: 4,652,685,600원

토지면적: 2978.00㎡ (약 901평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1434.04㎡ (약 434평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천지구축산업협동조합 (추정)

특이사항: 법정지상권, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각. 목록1. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함.

* 토지에 다수의 컨테이너가 있으나 이동이 용이하여 평가에서 제외하였고, 포장, 담장, 석축 등은 토지가격에 포함하였음.

* 본건 기계목록 중 일부는 부합물로 건물가격에 포함하였으며, 나머지 일부는 소재불명으로 평가 제외하였음.

* 각 목록별 이용 현황: 건물부지, 자동차검사소, 식당/창고, 현황 도로.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 대부북동 북동저수지 북동측 인근에 위치하며, 주위는 종교시설, 상가, 농지 등이 혼재하는 지대로, 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 남서측 노폭 약 20미터인 포장도로와 북동측 노폭 약 4미터인 도로, 남동측 노폭 약 8미터인 도로와 접합니다. 기호(6)은 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

* 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역. (건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로 포함)

* 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건은 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 상세 조사가 필요합니다.)

말소기준권리: 을20. 근저당권. 부천지구축산업협동조합. 2023년 7월 11일 접수. 채권최고액 3,960,000,000원.

등기부채권 총액: 토지 4,000,337,953원, 건물 3,970,337,953원. (총 8,007,675,906원)

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-15

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-15

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물 현황:

* 기호(4) 가동: 자동차검사소. 일반철골구조, 기타지붕, 단층.

* 기호(5) 나동: 1층 근린생활시설(식당), 2층~4층 자동차관련시설(정비공장). 일반철골구조, 기타지붕, 4층. 4층 옥상에는 가건축 창고 1동이 있음.

주위 환경: 종교시설, 상가, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 복합적인 특성을 지님.

주요시설: 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

교통: 시내버스정류장 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

주변 시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 대부도 지역 특성상 토지 이용 현황 및 주변 시설에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 등기부상 명시된 권리는 없으나, '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어 성립 가능성을 검토해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 강 , 노 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 관련 부담에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보: 다수의 채권이 설정된 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

기계 설비: 일부 기계 설비가 소재 불명으로 평가에서 제외되었으므로, 실제 현장에 있을 경우 추가적인 가치 평가 또는 처분 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 약 10㎡ 규모의 천막조 수족관 보관소가 매각에 포함되므로, 철거 또는 활용 계획을 세워야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부북동에 위치한 자동차 관련 시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 보유하고 있습니다. 현재 자동차 검사소 및 정비 공장 등으로 활용되고 있어 해당 업종의 사업장으로 적합한 것으로 판단됩니다. 감정가는 약 46.5억원 수준이며, 말소기준권리보다 선순위 권리 분석 결과, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

자동차 관련 시설로서의 안정적인 수요 및 운영 가능성.

광대한 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 사업 확장 잠재력.

(추후 현장 조사를 통해 주변 시설 및 지역 개발 계획 등을 파악하여 투자 포인트를 구체화할 필요가 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,652,685,600원에서 시작될 것으로 보입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 공동담보 물건으로서의 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 리스크 요인들의 잠재적 부담액을 산정하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 구체적인 입찰가 제시보다는, 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 리스크를 명확히 한 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.