나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52094 [1] 경기도 광주시 태전동 386-8 더힐링타운 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 ""광남초등학교"" 서측 인근에 위치하는 더힐링타운 제103
동 제4층 제402호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이
혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 제4층 건물 내 제4층 제402호로
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 다락(복층시설) 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등의 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 사다리형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수
도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 ""제402호"" 로 되어 있으나 현황 ""제F02호""로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으
니 경매 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 402호로 되어있으나 현황은 F02호로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 태전동 386-8번지에 위치한 더힐링타운 103동 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52094(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 310,000,000원입니다.

건물 전용면적은 72.09㎡ (약 21.78평)이며, 토지 지분 면적은 47.27㎡ (약 14.30평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 고 (고명희)님입니다.

본 물건은 2017년 8월 30일 사용 승인된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 중대동에 소재한 "광남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 5월 10일 접수된 주식회사케이아이코아즈대부의 가압류(수원지방법원 2021카단61303)입니다.

본 물건에는 대항력 있는 임차인 고 (고명희)가 존재합니다.

임차인 고 님은 2020년 11월 6일 전입, 2020년 9월 14일 확정일자를 받았으며, 보증금은 315,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인 현황 상 대항력이 '있음'으로 기재되어 있으나, 권리분석 내 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 강제경매 채권자(동일인 고명희)이므로, 경매 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 매수인에게 인수되는 보증금이 없다고 판단된 것으로 보입니다.

다만, 경매 진행 과정 및 낙찰 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 변동 내역 및 배당 순위를 최종 확인해야 합니다.

등기부채권 총액은 약 115,326,422원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

등기사항전부증명서상 주소는 '제402호'로 되어 있으나, 현황은 '제F02호'로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 용도 및 제한 사항이 적용되는 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하고 있어 주거 외 상업 및 산업 활동이 이루어지는 복합적인 지역입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2026년 5월 거래된 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

- 2017년식, 58.6㎡ (약 17.7평) 물건이 260,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 443.7만원)

- 2011년식, 56.25㎡ (약 17.0평) 물건이 192,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 341.3만원)

- 2015년식, 59.94㎡ (약 18.1평) 물건이 130,000,000원에 거래되었으나, 해당 가격은 다소 이례적으로 판단됩니다.

본건은 2017년식 건물로, 가장 유사한 연식의 거래 사례(260,000,000원)와 비교 시, 전용면적 72.09㎡ (약 21.78평)를 고려할 때, ㎡당 가격을 적용하면 약 319,727,000원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 실제 거래가는 층수, 향, 내부 상태, 단지 내 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 경사지붕으로 이루어져 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 다락(복층시설) 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 고 (고명희)는 대항력이 있으나, 본 건의 경우 임차인이 강제경매 채권자로서 경매를 신청하였기에 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 판단되나, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 '402호'이나 현황 'F02호'로 표기되어 있어, 추후 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 현장 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못하였으며, 제시된 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거한 것이므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년식)이며, 실거주에 적합한 내부 구조(방 2, 욕실 2, 다락)를 갖춘 다세대주택입니다.

채권자이자 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 상황으로, 해당 임차인이 경매를 통해 보증금을 회수하는 절차로 진행될 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 현장 확인이 불가하여 내부 상태를 직접 파악하기 어렵고, 공부상 호수와 현황 호수의 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 실거주 가치를 모두 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높습니다.

* 실거주 적합성: 방 2개, 욕실 2개, 다락 공간을 갖춘 구조로 가족 단위 실거주에 유리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 태전동 일대의 개발 및 수요 증가에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성 (예상): 임차인이 채권자인 특수한 상황으로, 경매 완료 시 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 310,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 거래가 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 예상됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 낙찰 가능성을 높이기 위한 합리적인 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 325,000,000원으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 권리 관계 변동 여부를 철저히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.