나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52133 [1] 경기도 광주시 회덕동 116-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 ""광주시청"" 북서측으로 회덕동 소재 ""회덕전원마을"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 단독및 다세대주택,공장,창고,농경지,임야 등이 혼재하는 주거개발지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통이용은 다소
불편시됨.

형태 및 이용상태

남서측 하향의 사다리형 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한지역(일부
제한구역),제한보호구역(방공기지:1km),배출시설설치제한지역,준보전산지,자연보전권역,
공장설립승인지역,특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상의 토지정착물(축대,울타리,대문,정원수목,관정,정화조 등)은 토지가액에
포함 평가하였음.(단, 지하수 관정은 탐문조사에 의한 바 세부사항은 추후 확인요망)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 2층 건으로서
외벽: 치장벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지마감, 일부 타일마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

2018.10.22자로 사용승인된 단독주택으로서
기호(가)1층: 주택(방1,거실,주방,욕실2,드레스룸2,현관,발코니(확장)
2층: 주택(방2,욕실,발코니(확장),테라스 등,
지붕층: 다락방2 로 이용중임.
기호(나)지1층: 부속창고(오픈)
(제시외건물) 기호 ㉠~㉤은 ""건물내부구조도"" 참조

설비내역

위생및 급배수설비, 난방보일러, 태양광설비, 차양캐노피, 데크 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.(본건 폐문부재로 내부구조도는 건축물현황도 참조하고 외부관찰하여
작성하였음. 지하용수, 난방 등 이용설비는 탐문조사하였는 바 추후 재확인 요함)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52133 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주새마을금고

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 광주시 회덕동 116-11

토지 면적: 355.00㎡ (약 107.4평)

토지 이용 현황: 남서측 하향의 사다리형 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한지역(일부 제한구역), 제한보호구역(방공기지:1km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.3. 건물 정보

건물 용도: 단독주택

건물 면적: 182.88㎡ (약 55.3평)

건물 제시외 면적: 168.40㎡ (총 건축 면적: 182.88㎡ + 제시외 168.40㎡)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 2층 건물

사용승인일: 2018년 10월 22일

주요 내부 구성:

* 1층: 주택(방1, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸2, 현관, 발코니(확장))

* 2층: 주택(방2, 욕실, 발코니(확장), 테라스 등)

* 지붕층: 다락방 2개

* 부속창고: 지1층 (오픈형)

부합물 및 종물: 토지정착물(축대, 울타리, 대문, 정원수목, 관정, 정화조 등)은 토지가액에 포함 평가되었음.

1.4. 감정가

감정가: 650,769,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 "광주시청" 북서측으로 회덕동 소재 "회덕전원마을" 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 다세대주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거개발지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능함.

근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 도로 상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 광주새마을금고 근저당 (2019.12.13, 접수번호 을9)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 명시된 정보 없음)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 약 1,547,098,944원 (토지 770,000,000원 + 건물 777,098,944원)

이는 말소될 권리들의 총액이며, 재매각 물건으로 선순위 권리 변동 가능성 및 추가적인 권리 사항 발생 가능성에 대한 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

임차인: 노현성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 5일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석 및 시세 동향

4.1. 주변 실거래가 (다세대 주택 참고)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 회덕동 소재 다세대 주택(전용면적 약 56~59㎡)의 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 회덕파크빌(102동, 2012년식): 59.36㎡, 14,500만원 (2026.05.18)

* 럭키타운(112동, 2014년식): 56.45㎡, 15,000만원 (2026.05.15)

* 주원타운(105동, 2012년식): 59.81㎡, 17,500만원 (2026.05.11)

이 데이터는 지역 내 일반적인 주택 거래 분위기를 참고하는 용도로 활용 가능합니다.

4.2. 단독주택 시세 동향

경기도 광주시 회덕동 지역 단독주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 대지 면적 350~611㎡, 건물 연면적 184~351㎡ 규모의 단독주택이 6억원에서 13억원 사이에서 거래되고 있습니다.

특히, 유사한 대지 면적(355㎡)에 2018년 사용승인을 받은 351㎡ 규모의 주택이 3차 경매 시 3억 1,887만원까지 가격이 떨어진 사례가 있습니다. 감정가는 650,769,000원이지만, 재매각 물건이며 이전 경매 진행 상황을 고려할 때 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

4.3. 지역 개발 계획

광주시는 '2040년 광주 도시기본계획'을 통해 도시 발전을 도모하고 있으며, 역세권 중심의 신도시 개발 및 성남, 용인, 이천 등과의 연계를 강화하고 있습니다. 이러한 도시 발전 계획은 장기적으로 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주위 환경

본건은 "광주시청" 북서측 인근이며 "회덕전원마을" 북동측에 위치한 주거개발지역 내에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독 및 다세대주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 건물 상태

2018년 10월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 내부 벽지는 벽지 마감 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시창호입니다.

건물 내부에는 1층에 방 1개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸 2개, 발코니(확장)가 있으며, 2층에는 방 2개, 욕실, 발코니(확장), 테라스 등이 배치되어 있습니다. 지붕층에는 다락방 2개가 있으며, 지1층에는 부속 창고가 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 보일러, 태양광 설비, 차양 캐노피, 데크 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 인접 도로

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 유찰로 인한 최저매각가격 하락 가능성이 있으나, 동시에 이전 경매에서 낙찰되지 않은 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물 중 다른 물건의 진행 상황에 따라 본건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한지역, 제한보호구역(방공기지), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발 시 제약 조건이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하며, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 구조도는 건축물 현황도를 참조하여 외부 관찰로 작성되었습니다. 지하용수, 난방 등 이용 설비도 탐문 조사에 의한 것으로 추후 재확인이 필요합니다.

6.5. 제시외 건물

공부상 면적 외에 상당한 규모의 제시외 건물이 존재하여, 이에 대한 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.6. 혐오 시설 가능성 (잠재적)

광주시 지역에서 쓰레기 소각장 등 혐오 시설 건립 논의가 진행된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 현재 운영 중이거나 확정된 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획 및 인구 증가 추세에 따라 향후 주변 지역 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 단독주택으로, 재매각 및 공동담보 등의 특수 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 6억 5천만원 이상이나, 유사한 면적대의 단독주택이 6억원에서 13억원 사이에서 거래되는 점과 과거 경매에서 상당 폭의 가격 하락 사례를 고려할 때, 최저매각가격 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항이 많고, 제시외 건물 및 임대 관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 주변 개발 계획은 긍정적인 요소이나, 단독주택과 다세대 주택 간의 직접적인 시세 비교는 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 가격에 취득 가능한 재매각 물건

* 토지 및 건물 면적이 넓어 활용 가치 높음

* 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 차량 접근성이 양호하며 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가: 650,769,000원

최저매각가격: (정보 부족 - 재매각 시 감가율 적용)

제공된 정보와 주변 단독주택 시세를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 과거 경매에서 3억 원대까지 가격이 하락한 사례가 있는 점과 재매각 물건이라는 특성을 감안하면, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~70% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 (본 정보는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.