나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52196 [1] 경기도 광주시 능평동 480-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평4리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(모임지붕) 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
[사용승인일 : 2015.10.23]
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 치장 돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능평동 480-2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

부동산의 표시에 건물명 및 동이 기재되어 있지 않으나 현황은 'JK빌리지 B동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52196 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 480-2 4층402호 (JK빌리지 B동 402호)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 52.30㎡ (약 15.82평)

건물제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2015.10.23

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(모임지붕) 4층 건물 내 제4층 제402호

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 219,000,000원 (2억 1,900만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평4리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2022.12.26 접수 을구 3번 근저당권 (구리농업협동조합, 72,000,000원).

매각으로 인하여 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(을구 3번 근저당권, 갑구 4번 가압류, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 강제경매) 및 일부 임차인(강정형)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (박준영, 198,000,000원).

해당 임차인의 보증금 1억 9,800만원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 강정형

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-02-26

대항력: 없음

분석: 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 보증금이 있어도 매수인이 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인: 박준영

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 있음

분석: 해당 임차인은 말소기준권리보다 선순위로 대항력이 있어, 보증금 1억 9,800만원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래사례

* 2026년 5월 9일 거래: 경기도 광주시 능평동 227-12번지 소재 '포레스빌(103동)' 다세대주택, 53.84㎡ (약 16.29평), 3층, 160,000,000원 (1억 6천만원).

* 2026년 5월 9일 거래: 경기도 광주시 능평동 130-20번지 소재 '두루미인3차(바동)' 다세대주택, 59.96㎡ (약 18.14평), 1층, 164,000,000원 (1억 6천 4백만원).

* 2026년 5월 5일 거래: 경기도 광주시 능평동 625번지 소재 '필하우스' 다세대주택, 52.3㎡ (약 15.82평), 4층, 247,000,000원 (2억 4천 7백만원).

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적은 52.30㎡ (약 15.82평)이며, 감정가는 219,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중 '필하우스'는 면적(52.3㎡)과 층수(4층)가 본건과 유사한 조건으로 2억 4,700만원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 대비 높은 수준입니다.

반면, '포레스빌'과 '두루미인3차'는 면적이 조금 더 크지만 거래 금액은 1억 6천만원~1억 6천 4백만원 선으로 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

본건 건물의 사용승인일(2015년)을 고려하면, '필하우스'(2019년 준공) 사례와의 비교 시, 본건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 보증금 1억 9,800만원의 인수 부담을 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 능평4리 마을회관 남측 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있어 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(박준영)의 보증금 1억 9,800만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

또한, 총 등기부 채권 총액(322,911,020원)이 감정가(219,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 자체의 하자/특이사항

공부상 건물명 및 동이 기재되어 있지 않으나 현황은 'JK빌리지 B동'으로 표시되어 있다는 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

내부 구조나 상태에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 예상치 못한 하자가 발견될 경우 수리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 소재한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2015년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가 중 유사 조건의 사례(필하우스)와 비교 시, 잠재적 시세 상승 여력이 있어 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9,800만원을 인수해야 하는 부담은 매우 크므로, 매수인은 이 부분을 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가(2.47억원) 대비 낮은 감정가는 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 확정적인 부담이므로, 인수 보증금 외 추가 지출 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

* 주변 개발 계획 및 교통 여건 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 주변 실거래가 (유사 면적/층수): 247,000,000원 (필하우스)

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 198,000,000원

* 본 물건의 총 실질 지출 금액은 '입찰가(법원에 납부하는 금액) + 인수 보증금' 입니다.

* 따라서, '입찰가'는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가를 기준으로 산정 시, 입찰가 범위는 21,000,000원 (219,000,000 - 198,000,000) ~ 49,000,000원 (247,000,000 - 198,000,000) 으로 볼 수 있습니다.

* 현실적으로, 본 물건의 입찰 예정가는 20,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 예를 들어, 40,000,000원을 입찰할 경우, 최종 총 지출 금액은 40,000,000원(입찰가) + 198,000,000원(인수 보증금) = 238,000,000원 이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.