나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51472 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 아파트, 단독주택 등이 밀집한 주거지대로 인근에 상가, 학교, 근린공원 등 생활
편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 위치하고 근거리에 지
하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 중 4층 403호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.05.16)
외 벽 : 화강석 마감
내 벽 : 벽지, 타일붙임
바 닥 : 마루, 타일깔기
창 호 : PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 테라스)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지이며 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 노폭 약 4m 내외, 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기
지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

세입자 거주 중이며, 임차보증금 255,000,000원으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 374번지 야긴하이빌 비동 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51472 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 서OO입니다.

감정가는 332,000,000원입니다.

토지 면적은 31.26㎡ (약 9.46평)이며, 건물 면적은 54.01㎡ (약 16.34평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 '대항력 있는 임차인'이 있습니다.

건축물대장상 정보에 따르면, 해당 건물은 2019년 5월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로, 총 5층 중 4층에 위치합니다.

B동의 총 연면적은 약 659.73㎡이며, 대지 면적은 660㎡에 건폐율 31.15%, 용적률 99.96%가 적용되었습니다.

전체 야긴하이빌 건물(총괄표제부)의 대지 면적은 660㎡, 총 연면적은 약 1318.73㎡이며, 건폐율 59.19%, 용적률 199.81%입니다.

총 주차 대수는 22대이며, 총 세대수는 29세대입니다.

2. 입지조건:

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

구산초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 인근에 상가, 학교, 근린공원 등 생활 편익시설이 소재하여 주거지로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 마을버스 및 노선버스 정류장이 인근에 위치하고, 지하철 6호선 구산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북측으로는 노폭 약 4m, 남측으로는 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석:

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 서OO입니다.

등기부등본 요약상 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 서대문세무서장의 압류(갑7)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번 순위의 주택임차권등기(2024년 9월 26일 접수)가 있습니다.

이 임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황 및 권리분석 결과, 임차인 서태호 씨가 거주 중입니다.

서태호 씨는 보증금 255,000,000원에 대하여 2020년 9월 16일 전입신고를 하였고, 2022년 9월 14일에 확정일자를 받았습니다. (등기부 요약 기준)

그는 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2024년 9월 26일입니다.

1차 보증금 증액분 10,000,000원이 있는 것으로 기록되어 있으며, 탐문조사된 임차보증금은 255,000,000원입니다.

제시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석:

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 테라스)으로 이용 중입니다.

토지는 인근 지대 대비 완경사를 이루는 사다리형으로, 주거용 건물 부지로 활용되고 있습니다.

최근 주변 시세 정보(2026년 5월 기준)를 살펴보면,

'리치빌'이라는 다세대주택(2013년 준공)의 전용면적 24.74㎡가 8,800만원에 거래되었습니다.

'금당빌라'(1991년 준공)의 전용면적 37.02㎡는 11,500만원에 거래되었습니다.

제공된 매매 사례들은 본건(2019년 준공, 54.01㎡)보다 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 편입니다. 본건은 비교적 신축 건물에 해당하므로, 제공된 JSON의 시세보다는 높은 가치를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 감정가 332,000,000원 대비 최근 매매 사례의 가격 수준이 낮은 편이므로, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보:

본건 주변에는 구산초등학교가 위치하고 있으며, 근린공원, 상가 등 다양한 생활 편익시설이 근거리에 소재하여 주거 생활에 편리합니다.

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 정보 조사 결과, 본건과 인접한 지역에 대규모 산업시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서태호 씨의 보증금 255,000,000원입니다. 배당 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 여러 법적 제한이 존재하여 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 예상치 못한 유찰 또는 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견:

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 2019년 준공의 신축급 다세대주택으로, 주거지로서 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만 255,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

감정가는 332,000,000원이나, 주변 시세와 비교 시 차이가 존재하며, 특히 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트:

비교적 짧은 건축 연식(2019년 사용승인)으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

구산역 역세권 단지라는 점과 주변 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정하고, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 리스크를 최소화한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가:

본건의 감정가는 332,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 255,000,000원이며, 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보(리치빌 24.74㎡ 8,800만원, 금당빌라 37.02㎡ 11,500만원)는 본건의 면적(54.01㎡)과 건축 연도(2019년)에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 감정가 332,000,000원을 현재 시장 가치로 판단하는 것이 합리적입니다.

임차인 인수 보증금 255,000,000원을 고려할 때, 투자자는 본인이 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 경매 진행 시 임차인에게 보증금이 충분히 배당되지 않아 255,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 총 매입 비용은 입찰가 + 255,000,000원이 됩니다.

따라서, 감정가 332,000,000원 대비 임차인 인수 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 260,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 임차인 보증금 전액 인수 시에도 총 매입 비용이 감정가 수준 또는 그 이하가 되도록 하여 투자 위험을 관리하는 전략입니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협의 결과, 배당 예상 금액, 해당 경매 물건의 실제 현황 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.