나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51462 [1] 서울특별시 은평구 신사동 237-62 상신스카이빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""상신초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 경사지의 2필지 일단의 사다리형 토지로서, ""다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 신사동 237-62
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(산새마을,자세한 사항 별도 확인:주거재생과) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2022. 1. 29.~ 2026. 1. 28.)

- 신사동 237-61
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(산새마을,자세한 사항 별도 확인:주거재생과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2022. 1. 29.~ 2026. 1. 28.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51462 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 237-62 상신스카이빌 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 369,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 5월 27일

건축물 규모: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 6층 건물 내 6층 601호

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.406㎡ (약 6.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

건물지분: 37.27㎡ (약 11.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 목적: 강제경매

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 상신초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

소재지인 신사동 237-62번지와 237-61번지는 다음과 같은 용도지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구단위계획구역 (산새마을, 상세 내용은 주거재생과 별도 확인 필요)

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2022년 1월 26일부)

* 절대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 필수)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2022년 1월 29일 ~ 2026년 1월 28일)

본건 소재 토지는 북동하향 경사지의 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 갑5, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025년 5월 19일)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(을1, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리 및 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 인수 조건)

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-08

* 확정일자: 2021-07-12 (등기부상 2022-05-16으로 기재되어 있음)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건부 매각. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 말소 조건이 명시되어 있어, 조건 이행 시 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건 이행 여부 및 정확한 확정일자 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-02-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 2천만원 및 차임 100만원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 확정일자 정보가 없어 배당 우선순위 확인이 어렵습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이므로 명시적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 관련 주의사항

임차인 홍 의 경우, 대항력이 있고 보증금이 20,000,000원으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수될 가능성이 높습니다. 정 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용도 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신사동 일대는 주거 지역으로, 초등학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 상권이 활성화된 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 토지 이용 계획상 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 가능한 용도입니다. 6층 601호는 주택으로 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 상신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 상세한 마트, 병원, 공원 등 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다. 주변 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 홍 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: 김 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 및 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 2026년 1월 28일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대차 계약 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 비교적 신축(2019년 건축, 2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 상신초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

하지만 대항력 있는 임차인(홍 임차인, 보증금 2천만원)의 존재와 HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 특히 홍 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

감정가는 3억 6,900만원으로 책정되었으나, 제시된 주변 시세 자료에 따르면 감정가가 다소 높게 산정된 것으로 보입니다. 주변 시세 및 임차인 관련 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 건축으로 비교적 최신 건물에 속하여 선호도가 높을 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 상신초등학교 인근이라는 입지 조건은 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 서울시 은평구라는 입지: 서울시 내 주거지로서 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 369,000,000원입니다.

건물 전용면적은 37.27㎡(약 11.27평)이며, 감정가 기준 평당 약 3,274만원입니다.

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 사례(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 1992년~2003년식 건물들의 경우 평당 약 1,188만원 ~ 1,566만원 수준입니다.

본 건은 2019년 건축으로 신축에 해당하나, 감정가가 주변 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 20,000,000원 인수 가능성과 HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성을 고려해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 합리적인 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 시세와 신축 프리미엄, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 최종 예상 입찰가는 2억 5,000만원 ~ 3억원 선으로 판단됩니다.

추천 입찰가: 2억 7,000만원 (감정가 대비 약 73% 수준)

* 본 보고서에 포함된 임차인 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 다를 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 인수 조건 및 금액에 대한 최종적인 확인은 반드시 필요합니다. HUG 인수 조건 변경 조항의 이행 여부 역시 최종 낙찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.