나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9995 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 511-4 등촌퀸즈포디엄삼익 제14층 제102-1404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""영일고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 ""9호선 등촌역"" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제14층 제102-1404호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""도시형생활주택(원룸형아파트)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한가장형의 토지로서, ""도시형생활주택(원룸형아파트)""의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,
상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일
~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허O

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 511-4 등촌퀸즈포디엄삼익 제14층 제102-1404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 416,000,000원

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 47.44㎡ (약 14.35평, 전용면적)

주요 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상14층 건물

사용승인일: 2020년 08월 11일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 인근에 영일고등학교가 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2022년 03월 29일자 강서세무서장의 압류 (갑5)

소멸 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 (강제경매 개시 결정)

인수 권리: 을3 (주택임차권, 허웅, 370,000,000원)

인수 보증금 합계 (권리분석상): 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 허웅

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 02일

확정일자: 2020년 09월 08일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

등촌동 지역은 교통망이 잘 갖춰져 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 9호선 등촌역을 중심으로 역세권 편의시설 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 인근 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

본건 소재지 인근에 영일고등학교가 소재하고 있습니다. (토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 강서교육지원청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

본건에는 대항력 있는 임차인 허웅(보증금 370,000,000원)이 존재합니다. 등기부상 말소기준권리보다 빠른 확정일자를 받았으며, 물건명세서 상 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실제 인수 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

별도의 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 9호선 등촌역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2020년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 허웅의 보증금 370,000,000원입니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 배당으로 전액 변제되지 못하면 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 실제 낙찰가가 보증금 전액 또는 일부를 초과할 가능성이 있습니다. 따라서 임차인의 배당 여부 및 법원 집행 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 도시형생활주택: 9호선 등촌역 인근에 위치하며, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 실거주 및 임대수익 잠재력: 원룸형 아파트로 1인 가구 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트 고려: 시장 시세 및 감정가 대비 적정 낙찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 리스크 상쇄 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 416,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 43.14㎡(약 13평)의 경우 330,000,000원(약 2530만원/평), 42.96㎡(약 13평)의 경우 300,000,000원(약 2300만원/평), 29.9㎡(약 9평)의 경우 210,000,000원(약 2310만원/평) 수준에서 거래되었습니다. 본건은 전용면적 47.44㎡(약 14.35평)으로 면적이 더 넓고, 2020년 준공된 건물이라는 점에서 비교 사례 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가는 47.44㎡ 기준 약 2899만원/평으로, 비교 사례보다 높은 수준입니다.

주요 리스크인 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 370,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이를 입찰가 산정 시 제외하고 보수적으로 접근합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 위험에 대한 대비를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 385,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 임차인 인수 가능성을 완전히 배제하지 않고, 시장 상황 및 법원 배당 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.