나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경514 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 및
버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제4층 제오401호 및 제4층 제오402호로서,

외벽 : 석재붙임마감 및 강화유리마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 대장상 용도는 지원시설(업무시설-사무소)로서 현황 사무실로 이용중이며,
복층구조로서 다락이 소재함.
(후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 방형의 토지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-
10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)
<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설
구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경514 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오401호

용도: 업무시설

감정가: 172,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (제공된 정보에 따른 표기)

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.47㎡ (약 1.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 산업시설(공장), 근린생활시설 등이 혼재하는 활발한 도시 지대입니다. 가산디지털단지는 '서울 IT 허브'로 불리며, IT, 디지털 콘텐츠, 제조 산업 등 다양한 기업들이 밀집해 있는 서울 서남권의 핵심 업무지구입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 가산디지털단지역은 수도권 내에서도 출퇴근 유동인구가 많은 역으로 알려져 있어, 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본건에는 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등의 다양한 권리들이 설정되었으나, 경매개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(150,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김태준

보증금: 6,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2022년 2월 4일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리를 상실하게 되므로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 말소되는 것을 원칙으로 하나, '물건명세서 참고사항'에 기재된 구분지상권설정등기(2021년 10월 18일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 1만 2천여 개 이상의 기업이 밀집해 있으며 약 15만 명 이상의 배후 수요를 갖춘 활발한 상권입니다. 특히 직장인을 중심으로 한 외식업 수요가 매우 높으며, 오피스 상권임에도 불구하고 대형 쇼핑몰과의 결합으로 주말에도 꾸준한 유동인구를 유지하는 특징을 보입니다. 한식업종은 서울시 평균 대비 높은 영업이익을 기록하며 견고한 수요를 보이고 있습니다. 또한, 최신 기술 트렌드를 반영하는 기업들과 스타트업이 밀집하여 네트워킹 및 협업 기회가 풍부한 곳입니다. 다만, 최근 신축 지식산업센터 공급 과다로 인한 공실률 증가 및 매물 적체 현상이 일부 관찰되고 있어, 개별 물건의 경쟁력 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

가산디지털단지역 주변은 뛰어난 교통망과 더불어 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있습니다. 대규모 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등)과 다양한 맛집, 카페, 은행 등이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 여가 활동을 한 곳에서 편리하게 해결할 수 있습니다. 또한, 금천예술공장, 독산동 예술거리 등 문화 시설과 가산 가족 공원 등 휴식 공간도 마련되어 있어 다채로운 생활을 누릴 수 있습니다. 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았으며, 일반적으로 첨단 산업단지 및 업무지구로서 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 구분지상권 인수: 본건 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 해당 구분지상권의 내용에 따라 토지 사용에 제약을 받을 수 있으므로, 정확한 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 용도 확인: 건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 감정평가 요약에는 '지원시설(업무시설-사무소)'로서 현황 '사무실'로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 일치 여부를 확인하고, 추후 발생할 수 있는 행정적 문제 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 소형 면적: 전용면적이 22.47㎡(약 6.79평)으로 매우 작아, 활용도가 제한적일 수 있습니다. 이는 임대 수익률이나 재매각 시 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상권 내 공급 과다: 가산디지털단지 내 지식산업센터 공급이 늘면서 공실률 증가 및 매물 적체 현상이 나타나고 있어, 임대 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 업무시설입니다. 현재 사무실로 이용 중이며, 소형 면적임에도 불구하고 직장인 수요가 풍부한 지역에 위치하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 말소되지 않고 인수해야 하는 구분지상권이 존재하며, 소형 면적으로 인한 활용도 제한 및 상권 내 공급 과다로 인한 경쟁 심화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 이용이 편리하여 서울 및 수도권 어디든 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 수많은 기업체와 직장인이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가(172,000,000원) 대비 시장 상황을 고려한 적정 입찰을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 현황 사무실 이용: 현재 사무실로 이용 중인 점은 즉시 수익 창출 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 172,000,000원에 진행되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건의 소형 면적, 인수해야 하는 구분지상권 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 구분지상권으로 인한 제약 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 낙찰가율은 시장 상황, 물건의 특징, 경쟁률 등에 따라 변동되지만, 본건의 경우 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통해 추가적인 시장 조사를 수행한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.