나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9992 [1] 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9992 [1] 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9992 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제404호 | 감정가: 361,000,000원 | 최저가: 288,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 금천구 독산동 다세대주택 (지에스프라임)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9992 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 361,000,000원

건물면적: 45.47㎡ (약 13.76평, 전용면적)

토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평, 대지권)

건물 지분율: 4547 (전유부분 면적 45.47㎡)

토지 지분율: 2872 (대지권 면적 28.72㎡)

사용승인일: 2020.07.16. (신축급 건물)

소유자: 유OO

채권자: 백OO

1.2. 물건의 현황 및 구조

본건은 2020년 7월에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장 벽돌 마감이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 및 소화설비 등을 갖추고 있어 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준이며, 거주 편의성은 양호합니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 주요 도로 접근성 및 대중교통 이용의 편리성을 고려할 때 교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 주변 환경 및 토지 이용

본건은 2필지 일단의 세장형 토지 위에 건축된 주거용 건부지이며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 진입이 원활합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현황 주거용 건물의 이용에는 문제가 없습니다. 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등의 규제사항을 확인하시기 바랍니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 기본 사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 부동산강제경매로 진행 중이며, 경매신청 채권액 등을 확인하여 해당 채권이 소멸되는지 여부를 반드시 검토해야 합니다.

3.2. 등기부 및 권리 소멸 여부

말소기준권리(MCR)를 확인하여 본건에 설정된 저당권, 압류, 가압류 등의 권리 중 매각으로 소멸하지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지 철저히 분석해야 합니다. 일반적인 부동산강제경매의 경우, 선순위 권리 및 유치권 등이 없다면 안전하게 소유권 취득이 가능합니다.

3.3. 임대차 관계 및 명도 리스크

임대차 관계는 미상(미확인)입니다. 현재 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 가격 및 면적 정보

4.1. 감정가 및 면적 요약

감정가는 361,000,000원으로 책정되었습니다.

전용면적 45.47㎡ (약 13.76평)은 소형 주택 투자에 적합한 면적이며, 인근 유사 매물의 실거래가 및 매매 호가와 비교하여 감정가의 적정성을 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주로 주거시설이 밀집된 지역으로, 대형 상권보다는 주거 밀착형 소규모 상권과 근린생활시설이 발달해 있습니다. 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로, 실거주 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

5.2. 생활 편의 시설

신축급 건물로서 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소화설비 등이 모두 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 문성중학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 점유 관계 확인 리스크

임대차 관계가 미상인 바, 정확한 점유자 현황을 파악하는 것이 가장 중요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 명도(인도) 과정에서의 협상 비용 및 시간 소요를 예상해야 합니다.

6.2. 규제 사항

본건은 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 각종 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 재건축/리모델링 등 향후 계획이 있다면 사전에 관할 관청에 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오 시설 및 현장 확인

감정평가서상 주위 환경은 보통시 되나, 매각 물건명세서 등에서 언급되지 않은 주변의 소규모 혐오 시설(재활용 처리장, 폐기물 시설 등)이나 물리적 하자는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울시 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 토지/건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 주거 환경이 보통 수준이며, 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상의 임차인 현황만 명확히 한다면, 안전하고 실속 있는 투자처가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 건축물로, 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

소형 주택: 전용면적 약 13.76평으로, 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 실속형 매물입니다.

역세권 인근 주거 지역: 대중교통 이용이 용이한 일반 주거지역으로, 꾸준한 임대 수요 또는 실거주 수요를 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험이 낮아 투자 안정성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계