나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10007 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울신원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 지하철은 다소 근거리에 소재하나, 본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 노선수, 배차간격 등에 비추어 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제8층 제804호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 주차타워설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 대체로 가장형의 토지로서, 현재 ‘업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10007 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 제102동 제8층 제804호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.41㎡ (약 4.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4. 가치 정보

감정가: 223,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울신원초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각급 학교, 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 여건

차량 진·출입이 가능하며, 지하철역은 다소 거리가 있으나 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선의 이용이 가능하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑11)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 갑5 (2019-03-29): 소유권이전 (정용철)

* 을1 (2021-04-20): 주택임차권 (김시우, 199,000,000원) - 말소 예정

* 갑9 (2023-02-24): 소유권이전 (임소유)

* 갑11 (2025-05-21): 강제경매 (주택도시보증공사, 199,000,000원) - 말소기준권리

1.3. 2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위/승계 김시우)

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-01

확정일자: 2019-03-12

배당신고일자: 2021-04-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 매각 시 임차인 김시우 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-15

확정일자: (미기재)

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 보증금액이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 존재하나, 매각으로 소멸되는 권리로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

본건이 소재한 신월동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 지역 개발 및 현황

양천구 신월동 일대는 김포공항 항공소음 피해 지역으로 오랫동안 개발이 제약되었으나, 최근 주거 환경 개선, 교육 및 문화 인프라 확충 등 다방면의 개발이 추진되고 있습니다. 이러한 지역의 변화는 향후 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 3. 잠재적 상권 이슈

김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 이는 지역 상권의 활력에 제한 요인이 될 수 있습니다. 다만, 지역 내 개발 노력으로 인해 점진적인 개선이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

서울신원초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 학교가 밀집해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 밀집도가 높은 지역입니다.

1.5. 2. 편의시설 및 기반시설

건축물 내 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 원활합니다.

1.5. 3. 공항 소음 영향

김포공항과 인접하여 항공기 소음 대책 지역에 속합니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있으며, 이에 대한 지자체 차원의 지원 및 개선 사업이 진행되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박 이 보증금 0원으로 등재되어 있어, 계약 관계 및 잠재적 채무 이행에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (필수 주의 문구: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.6. 2. 공항 소음 문제

본건은 김포공항 항공소음대책지역 내에 위치하여 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 3. HUG 임차권 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 존재하며, 비록 대항력 없는 임차인으로 분석되나, 인수 조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점은 계약 시 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 오피스텔로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 지역 개발의 수혜를 기대할 수 있는 입지입니다. 그러나 김포공항 항공소음대책지역에 속해 소음 문제가 상존하며, 특히 대항력 있는 임차인(박 )이 보증금 0원으로 등재되어 있어 인수 시 잠재적 리스크가 존재합니다. HUG 관련 임차권 또한 복잡한 권리관계를 형성하고 있으므로, 입찰 전 해당 임차인과의 관계, 보증금 및 차임의 실질적인 내용, 향후 명도 과정 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 내 신월동 일대의 잠재적 개발 가능성 및 지역 개선 사업 추진.

* 서울신원초등학교 인접으로 인한 교육 수요 충족 가능성.

* 차량 및 대중교통 이용 편리성.

1.9. 예상 입찰가

감정가 223,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 합계가 0원임을 감안하여 입찰가를 산정합니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박 )의 존재 및 공항 소음 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준인 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 권리관계 및 물건 상태 확인, 임차인과의 협의 진행 상황 등을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.