나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10058 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-243 신동인오피스텔 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ""서울영동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔 및 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 내 제8층 제801호로서,
(집합건축물 대장 사용승인일 : 2012년 8월 6일)

외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호:하이샹시 창호임.

이용상태

기호(가)는 오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현재 ""유치권행사중임""의 표지판이 부착되어 있으므로 경매절차 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10058 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-243 신동인오피스텔 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 19,700만원

토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

토지 지분: 6.92㎡ (약 2.09평)

건물면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물 지분: 31.5㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 서울영동초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 15일자 영등포구의 압류(갑26)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '을18' 근저당권부 주택임차권(권리자: 김윤영, 금액: 190,000,000원)은 접수일자 2024-04-01로 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

현재 '임차인 현황'에는 한국주택금융공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-11, 확정일자 2022-02-07, 배당신고일자 2024-04-01로 되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HF 인수조건 변경', '유치권', '선순위임차권' 등이 언급되어 있으나, 등기부상으로는 김윤영 임차인의 주택임차권은 말소 예정이며, 한국주택금융공사는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

'건물(1)'의 '기타참고사항'에 현재 '유치권 행사중임'이라는 표지판이 부착되어 있다고 명시되어 있어, 이는 중요한 권리 분석 요소입니다.

'물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

'특별매각조건'에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 영등포구 당산동 일대는 오피스텔, 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2025년 3월 5일: 전용면적 30.9㎡, 거래금액 11,991만원 (약 388만원/㎡)

* 2024년 7월 16일: 전용면적 31.5㎡, 거래금액 12,934만원 (약 410만원/㎡)

* 2024년 6월 25일: 전용면적 32.55㎡, 거래금액 19,000만원 (약 584만원/㎡, 3층)

본건의 전용면적은 31.5㎡로, 2024년 7월 거래 사례와 면적이 동일하며, 당시 거래금액은 12,934만원입니다.

2025년 3월 거래 사례는 11,991만원으로, 최근 시세는 약 1.2억원 내외로 형성된 것으로 보입니다.

다만, 2024년 6월 거래 사례의 경우 3층임에도 불구하고 19,000만원에 거래된 점은 주목할 필요가 있으나, 층별 가격 차이를 감안해야 합니다.

본건의 감정가는 19,700만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

5. 생활정보

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제801호에 해당합니다.

사용승인일은 2012년 8월 6일로, 준공된 지 약 14년 된 건물입니다.

내부 마감은 오피스텔로서 일반적인 인테리어 등으로 마감되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

주차시설이 마련되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현재 '유치권 행사중'이라는 표지판이 부착되어 있어, 명도 및 소유권 취득 과정에서 법적 분쟁 및 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 유치권의 실체와 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

'대항력있는임차인' 및 'HF 인수조건 변경'과 같은 문구가 있으나, 등기부 및 권리분석 결과 한국주택금융공사 임차인의 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없도록 매각 조건이 명시되어 있어 해당 부분은 비교적 명확하게 정리된 것으로 보입니다. 그러나 명확성을 위해 매각기일을 앞두고 재확인이 필요합니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 만약 지상권이 존재한다면 이는 매수인에게 인수되는 부담이 될 수 있습니다.

감정가 19,700만원이 최근 실거래가(약 1.2억원~1.4억원 수준으로 추정) 대비 높은 편이어서, 고가 낙찰 시 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동 소재 신축 연도(2012년)가 비교적 양호한 오피스텔 물건입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계는 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부가 특별매각조건으로 정리되어 있어 명확해 보이나, '유치권 행사중'이라는 표지판 부착 및 '소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급은 매우 중대한 리스크 요인입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 상당한 할인율 적용이 필요할 것으로 예상됩니다.

따라서 유치권 해결 비용 및 잠재적인 지상권 인수 부담 등을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 높은 감정가: 시장가치보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지: 영등포구 당산동이라는 위치적 이점과 서울영동초등학교 인근이라는 점은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 오피스텔 용도: 1인 가구나 소규모 사업체에서 선호하는 오피스텔로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확해진 임차인 부담: 특별매각조건으로 인해 한국주택금융공사에 대한 보증금 인수 부담이 없어졌습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '유치권 행사중'이라는 표지판 부착으로 인해 명도 및 권리 확보에 상당한 리스크가 존재하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 또한, '소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급도 추가 확인 및 잠재적 부담으로 작용합니다.

최근 실거래가를 감안할 때, 해당 물건의 시장가치는 약 11,991만원 ~ 12,934만원 (전용면적 30.9~31.5㎡ 기준) 수준으로 판단됩니다. 3층 거래 사례(19,000만원)는 층수 및 조건에 따른 예외로 간주합니다.

감정가 19,700만원 대비 시장가치가 낮고, 유치권이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유치권 해결 비용 및 제반 경비, 그리고 합리적인 투자수익률을 고려하여, 예상 입찰가는 11,000만원 으로 산정합니다.

이는 최저 경매가(감정가의 20%, 약 3,940만원)보다 높고, 최근 실거래가 범위 내에서 유치권 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.