나이스옥션 법원경매 대전 2023타경119159 [1] 대전광역시 동구 판암동 573-1 4층 403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경119159 [1] 대전광역시 동구 판암동 573-1 4층 403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매9계 2023타경119159 | 소재지: 대전광역시 동구 옻밭5길 118, 4층 403호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 26,517,000원 | 용도: 다세대주택

1. 대전지방법원 2023타경119159 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경119159 (1)

소재지: 대전광역시 동구 판암동 573-1 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원 (3억 2천 2백만원)

토지면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물면적: 58.37㎡ (약 17.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "판암근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장과 대전도시철도 판암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 대체로 보통입니다.

건물은 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 403호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

현재 공동주택으로 이용 중이며, 급배수, 급탕, 위생, 난방, 소방, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 대체로 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 중로에 양면이 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상이며, 방문 시 거주자 부재로 인해 내부 상태는 표준적인 이용 상황으로 평가되었고, 누다락을 포함하여 감정평가되었습니다.

특이사항으로는 재매각, 재개발구역, 재정비촉진지구 지정이 있습니다.

주의사항으로는 누다락 포함 평가, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

3. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 판암동에 위치하며, 판암역과 판암근린공원이 인근에 있어 교통 편리성과 쾌적한 주거 환경을 동시에 갖추고 있습니다.

대전도시철도 1호선 판암역이 도보 거리에 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역 이동이 편리합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 판암근린공원이 가까워 여가 활동 및 휴식을 즐길 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 및 관리가 체계적으로 이루어질 가능성이 있습니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 안OO입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 이 채권자의 권리가 말소기준권리일 가능성이 높습니다.

일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료 시 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담을 최소화할 수 있습니다. (단, 정확한 말소기준권리 및 인수되는 권리 사항은 법원의 경매 물건 명세서를 반드시 확인해야 합니다.)

인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보이나, 소유자가 아닌 임차인의 대항력 유무 등 추가적인 권리 관계 조사가 필요합니다.

미납된 관리비, 공과금 등은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 해당 내용을 사전에 확인해야 합니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 판암동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 많아 배후 주거 수요가 풍부합니다.

판암역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 학원 등)이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 활발합니다.

대전 동구 지역은 현재 활발한 재개발 및 재정비촉진지구 지정이 이루어지고 있으며, 이는 지역에 새로운 활력을 불어넣고 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

교통: 대전도시철도 1호선 판암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로 주요 도심 접근성이 좋습니다.

교육: 본건 주변에는 판암초등학교, 판암중학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 판암근린공원이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

환경: 판암근린공원 인접으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

재개발/재정비촉진지구 관련: 재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 추진 과정에서 예상치 못한 변수(예: 주민 반대, 사업 지연, 추가 분담금 발생 등)가 발생할 수 있습니다. 사업 계획 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 계약을 포기한 경우에 해당합니다. 이전 유찰 또는 계약 포기 사유를 파악하여 물건의 숨겨진 문제를 확인하는 것이 중요합니다.

누다락 포함 평가: 감정평가 시 누다락(다락방)을 포함하였으므로, 실제 건축물 현황도 및 법규상의 적법한 이용 가능 여부를 확인해야 합니다. 불법 건축물로 간주될 경우 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

공실 위험: 다세대주택은 아파트에 비해 공실 관리가 중요합니다. 주변 시세 및 공실률을 파악하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

용도지역 관련: 제2종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 200~250% 이하(지역 계획에 따라 상이할 수 있음) 등의 규제가 적용됩니다. 향후 건축 관련 계획 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 판암동에 위치한 다세대주택으로, 판암역 역세권과 판암근린공원 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

부동산강제경매 물건으로 권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 상세한 권리 분석은 필수입니다.

재개발/재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 재개발 사업의 불확실성, 누다락 포함 평가로 인한 실제 이용 가능성 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

주변 상권은 지역 밀착형으로 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상되나, 공실 관리 또한 중요합니다.

9. 투자 포인트

역세권 및 공세권 입지: 판암역과 판암근린공원 인접으로 교통 편리성과 쾌적한 주거 환경을 동시에 누릴 수 있습니다.

재정비촉진지구 지정: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 재개발 진행 상황 및 계획을 면밀히 모니터링하면 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

합리적 투자 기회: 경매 물건으로 일반 매매보다 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 재매각 사유 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.)

주거용 및 임대 수익: 안정적인 임대 수요를 바탕으로 임대 수익을 창출하거나, 재개발 이후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 개발 기대: 재정비촉진지구의 개발이 본격화되면 주거 환경 개선 및 편의시설 확충으로 인한 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계