나이스옥션 법원경매 강릉 2022타경1816 [3] 강원도 삼척시 원덕읍 호산리 254 다동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2022타경1816 [3] 강원도 삼척시 원덕읍 호산리 254 다동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매2계 2022타경1816 | 소재지: 강원도 삼척시 원덕읍 호산리 254 다동 | 감정가: 62,752,000원 | 최저가: 2,533,000원 | 용도: 단독주택

1. 강릉 지원 2022타경1816 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2022타경1816 (3)

소재지: 강원도 삼척시 원덕읍 호산리 254 다동

용도: 단독주택 (원룸형 다가구 주택으로 추정)

감정가: 62,752,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분율 0%)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 132.00㎡ (약 39.92평)

건물 지분율: 13200 (지분율 표기가 불명확하나 건물 면적 기준)

건물 제시외면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물 구조: 경량 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건 (2014년 5월 사용승인)

외벽: 판넬벽 위 뿜칠 마감.

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.

창호: PVC샷시창.

이용 상태:

기호 1(가동), 기호 2(나동) : 각 원룸 12개호,

기호 3(다동) : 원룸 10개호 등으로 이용했으나, 현황 대부분 공실 내지 창고 상태인 것으로 탐문 조사되었음.

설비 내역: 위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방시설 되어 있으나, 현재 대체로 사용 불가 상태로 판단됨.

1.3. 입지 조건

본건이 소재한 강원도 삼척시 원덕읍 호산리는 강원도 동해안의 최남단에 위치하며, 남쪽으로는 경상북도 울진군과 접해 있습니다. 행정구역상으로는 강원도에 속하나 지리적으로는 경북 남부 도시가 더 가까운 특징을 보입니다. 원덕읍은 LNG 저장시설 및 복합 에너지단지가 들어서는 등 에너지 산업 관련 개발이 진행 중인 지역입니다. 7번 국도가 있어 남쪽으로 울진, 포항 등으로 이동이 가능하며, 416번 지방도는 내륙의 태백시와 연결됩니다. 동해선 철도가 개통되어 옥원역과 임원역을 이용할 수 있습니다. 호산항은 무역항으로 개발 중입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 강릉지원의 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 이OO씨가 삼OOOOOOOO 채권자와의 채무 관계에서 발생했습니다. 매각으로 인해 소멸되는 일반적인 권리 관계는 없을 것으로 예상되나, 상세한 내용은 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

본건 건물의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 타인 소유의 토지상에 건축되었다는 점입니다. 현재 토지 임대 관계는 미상이며, 이에 따라 향후 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있어 경매 취득 시 각별한 주의 및 철저한 확인이 요구됩니다. 공부상 소재지(호산리 254, 253-3번지)와 현황상 소재지(호산리 253-3번지)에 일부 차이가 파악되었으므로, 이 또한 등기부등본 및 건축물대장 상의 정보와 실제 현황을 면밀히 대조하여 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

원덕읍 호산리는 강원도 최남단 해안 지역으로, 지역 특성상 어촌 마을의 성격을 띠고 있습니다. 주민들의 주 생활권은 지역 내 상업 시설과 함께 인근 도시인 삼척시내 또는 경상북도 울진군 지역을 이용할 것으로 보입니다. 호산리에는 오일장이 열리며, 수산물 및 농산물 시장이 규모는 작지만 갖추어져 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다. LNG 생산 기지가 위치하고 있어 관련 산업 인프라가 일부 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

1.6. 생활 정보

본건이 소재한 호산리에는 초등학교(호산초등학교)가 소재하고 있습니다. 중학교 및 고등학교는 원덕읍 내 또는 삼척시 관내(원덕중학교, 임원중학교 등)에 소재할 것으로 예상됩니다. 의료 시설 및 주요 편의 시설은 인근 삼척시내 또는 동해시 등으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통으로는 버스 노선이 있으나, 운행 횟수나 노선망은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지 소유권 분쟁 가능성: 본건 건물은 타인 소유의 토지 위에 건축된 상태이며, 토지 임대차 관계가 불분명합니다. 이로 인해 향후 건물 소유주와 토지 소유주 간의 법적 분쟁이 발생할 소지가 매우 높습니다. 최악의 경우 건물 철거 명령이나 높은 토지 사용료 요구에 직면할 수 있으므로, 취득 전 반드시 토지 소유주와의 협의 및 관련 법적 검토가 필수적입니다.

현황 공실 및 시설 노후화: 건물은 대부분 공실 상태이며, 난방 설비 등 주요 시설이 현재 사용 불가 상태로 판단됩니다 []. 이는 즉각적인 수리 및 시설 보강이 필요함을 의미하며, 이에 따른 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

공부상-현황상 소재지 불일치: 건축물대장 및 등기사항전부증명서 상에는 호산리 254, 253-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 현황으로는 호산리 253-3번지 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 향후 재산권 행사나 행정 처리 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

개발 사업과의 연관성 및 환경 문제: 원덕읍 지역은 LNG 저장시설, 복합 에너지단지, 발전소 건설 등 에너지 산업 관련 개발이 진행되거나 논의되고 있습니다. 이로 인해 지역 개발의 잠재력도 있으나, 한편으로는 발전소 인근 지역 지원을 받지 못하는 상황과 같은 간접적인 영향도 고려해야 합니다. 또한, 과거 자료에서 화력발전소 건설로 인한 주민 이주 요구 사례가 언급된 점을 볼 때, 환경 및 지역사회와의 갈등 가능성도 배제할 수 없습니다. (다만, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설과의 연관성은 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.)

제시외 건물 포함: 제시외 건물(5.80㎡)이 건물 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 강원도 삼척시 원덕읍 호산리에 위치한 단독주택(원룸형 다가구) 건물로, 2014년에 사용 승인된 경량 철골 구조의 단층 건물입니다. 감정가는 62,752,000원으로, 현재 대부분 공실 상태이며 난방 설비 등 내부 시설은 사용이 어려운 것으로 파악됩니다.

가장 치명적인 위험 요소는 건물이 타인 소유의 토지 위에 건축되어 있어 토지 사용 권리 관계가 불명확하다는 점입니다. 이로 인한 향후 토지 소유주와의 분쟁 가능성이 매우 높아 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 공부상 소재지와 현황상의 차이, 시설 노후화 등도 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.

입지적으로는 동해안의 해안 마을이며, LNG 기지 등 에너지 산업 관련 개발이 진행 중인 지역으로 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 생활 편의 시설이나 교통망은 제한적일 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

토지 사용 권리 확보 가능성: 본건 건물의 가장 큰 잠재적 가치는 토지 사용 권리를 명확히 할 경우에 발생할 수 있습니다. 만약 토지 소유주와의 원만한 협의를 통해 저렴한 비용으로 토지를 매입하거나 장기 임대차 계약을 체결할 수 있다면, 건물의 활용도를 높여 투자 회수가 가능할 수 있습니다.

저가 매수의 기회: 토지 소유권 문제 등 명확한 위험 요소 때문에 경매 시장에서 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 위험 요소를 상쇄할 만한 충분한 할인율을 고려해야 합니다.

지역 개발 잠재력: 삼척시 원덕읍 지역은 에너지 산업 유치 및 관광 자원 개발 등으로 잠재적 성장 가능성이 있습니다. 지역 개발 계획과 본건 건물의 활용 가능성을 연계하여 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

강릉지원 경매2계