나이스옥션 법원경매 의정부 2022타경82420 [1] 경기도 포천시 내촌면 203 소학리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2022.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 "베어스타운 스키장" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 숙박시설 및 음식점, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호1: 인접토지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로 숙박시설 건부지로 이용중임.
-기호2: 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 기호(1)의 부속토지(주차장)로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1: 서측 노선과 연결되는 폭 약4m 세로와 접함.
-기호2: 지적도상 맹지이나 기호1 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
-기호2: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호2 지상위 ㉠주차장천막 (철골조 판넬지붕, 150㎡), ㉡주차장천막 (철골조 판넬지붕, 100㎡)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상6층 건물로
외벽: 석재붙임 마감, 판넬마감, 철판붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 및 벽지도배, 일부타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설로 이용되었으나, 기준시점 현재 영업이 중단된 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 주차장설비, 승강기 설비 등

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 203번지 및 203-5번지로 소재지번이 등재되어있으나, 현황은 203번지에 소재함(203-5번지는 203번지에 합병됨.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함하여 일괄매각.
2. 유치권신고있으나 유치권이 존재하지 아니한다는 확정판결 있음
3.목록2 토지(소학리 203)가 인접한 토지(소학리 202-7)의 남측 약 43㎡를 침범하여 아스팔트를 깔고 마당 및 주차장 진입로로 사용하고 있다는 토지무단침범사실공고요청서(2025.6.10.자)를 인접토지의 소유자인 ㈜멕트론이 제출함(정확한 침범 위치 및 면적은 별도의 측량감정을 요할 수 있으며 매각 후 원상회복 분쟁발생 여지 있음)
4.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2022타경82420 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 내촌면 203 소학리 (도로명 주소: 경기도 포천시 금강로 2714-30)

* 용도: 근린시설 (주 용도: 숙박시설)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,753,736,000원

* 토지면적: 2330.00㎡ (약 705평)

* 건물면적: 1251.87㎡ (약 379평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 250.00㎡ (주차장 천막 2개, 총 250㎡)

1.3. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 유동화물건, 대항력 있는 임차인

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

* 본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 "베어스타운 스키장" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 국도변 상가지대로서, 주위는 숙박시설, 음식점, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 현황

* 기호1 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 기호2 토지는 숙박시설의 부속토지(주차장)로 이용 중입니다.

* 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 형태를 보입니다.

2.3. 도로 및 교통

* 기호1 토지는 서측 노선과 연결되는 폭 약 4m 세로와 접합니다.

* 기호2 토지는 지적도상 맹지이나 기호1 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 서측 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물입니다.

* 외벽: 석재붙임, 판넬, 철판붙임 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 도배, 일부 타일 마감.

* 창호: 하이샷시 창호.

* 총 면적: 1251.87㎡ (약 379평).

3.2. 이용 상태 및 설비

* 과거 숙박시설로 이용되었으나, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

* 위생, 급배수, 난방, 전기, 주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 제시외 건물

* 기호2 지상에 주차장 천막 (철골조 판넬지붕) 2개 (각 150㎡, 100㎡, 합계 250㎡)가 소재합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 2018년 11월 28일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당 등 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 한설빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 10월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 해당 임차인의 점유 권한에 대한 법적 검토와 협상이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.3. 유치권 및 기타 권리 사항

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결이 확정되어 유치권은 존재하지 않습니다. (매각으로 소멸)

* 등기부 채권 총액 (토지/건물): 약 2,653,060,669원.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성

* 본건은 베어스타운 스키장 인근 국도변 상가지대로, 지역적 특성을 가집니다.

* 숙박시설, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 관련 업종 운영에 유리할 수 있습니다.

5.2. 건물 활용 가능성

* 현재는 영업이 중단된 상태이나, 과거 숙박시설로 이용된 이력이 있어 관련 업종으로 재개장하거나, 근린시설로의 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 관광 자원(스키장 등)을 활용한 사업 모델 구상이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 토지 무단 침범

* 본건 토지(소학리 203)가 인접 토지(소학리 202-7) 남측 약 43㎡를 침범하여 마당 및 주차장 진입로로 사용 중입니다.

* 인접 토지 소유자인 ㈜멕트론이 토지 무단 침범 사실 공고 요청서(2025.6.10.자)를 제출하였으며, 정확한 침범 위치 및 면적은 별도 측량 감정이 필요합니다.

* 매각 후 원상회복 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재

* 건물 건축물대장상 '위반건축물' 등재 내역이 있습니다.

* 상세 내용: 지상 1층/1동 강파이프, 천막 15.96㎡ 가설위반 (2007년경), 지상 1층/1동 경량판넬 옥탑 21.7㎡ 신고위반 (2009년경).

* 건축법 위반사항 통보 및 시정 지시 이력이 있어, 향후 이행강제금 부과 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 관련

* 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인(한설빈)이 존재합니다.

* 명도 과정에서 해당 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 영업 중단 상태

* 현재 숙박시설로서의 영업이 중단된 상태이므로, 재개장을 위해서는 시설 점검 및 보수, 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 내촌면, 베어스타운 스키장 인근 국도변에 위치한 숙박시설 및 근린시설입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 약 27.5억원입니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 토지 침범, 위반건축물 등재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 유치권은 부존재 판결로 소멸될 것으로 보입니다. 상업적 활용 가능성은 있으나, 명도 및 하자 보완, 재개장 관련 비용과 시간을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 베어스타운 스키장 인근, 국도변 위치로 접근성 및 가시성 우수.

* 활용도: 숙박시설 또는 근린시설로서 잠재적 개발/활용 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 포천시 지역 개발 및 관광 활성화 정책에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,753,736,000원

* 최저매각가격: (정보 부족으로 추정 불가, 통상 감정가의 70~80% 수준)

* 고려사항:

* 명도 관련 비용 (대항력 있는 임차인)

* 토지 침범 관련 해결 비용 (원상복구, 토지 추가 매입/임차 등)

* 위반건축물 시정 또는 이행강제금 부담

* 시설 보수 및 재개장 관련 투자 비용

* 추정 입찰가: 상기 리스크 요인 및 추가 비용을 고려할 때, 감정가의 70% 수준인 약 1,927,615,200원 이하로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 토대로 산정되었으며, 실제 낙찰가는 법원 결정 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률, 건축 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.