나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8087 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 산236 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 “제주운전면허시험장” 남측 인근에 위치하며, 주위는
주로 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측 인근에 평화로(1135번 지방도)가 소재하는 등 제반 교통상황
무난함.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

북측및 동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 무선방위측정장치보호구역<전파법>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상
경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023
-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급, 건축계획심의대상구역(건축
계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8087 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 산236

용도: 임야

감정가: 2,707,460,000원 (약 27억 7백만원)

토지면적: 38,678.00㎡ (약 11,700평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: (제시된 정보 없음)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리에 위치하며, “제주운전면허시험장” 남측 인근 지역입니다. 주위는 주로 임야 등이 혼재된 자연 환경입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 평화로(1135번 지방도)가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 물건지 북측 및 동측으로는 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지이며, 자연림 상태입니다. 감정평가서 요약에 따르면 일부 토지에 양봉시설이 소재하나 매각에서는 제외되었습니다.

3. 토지이용계획 및 규제

본 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

* 보전관리지역

* 무선방위측정장치보호구역 (전파법)

* 경관보전지구3등급 (2023-01-30)

* 생태계보전지구3등급, 4-1등급, 5등급 (2023-01-30) (저촉)

* 지하수자원보전2등급

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역

4. 권리 분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 10일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

4.2. 주요 권리 내역

등기부등본 상 소유권이전 신탁등기 말소(갑4, 갑6), 근저당권(을7, 을13), 지상권설정(을8), 임의경매(갑11) 등이 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

4.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 등기부 상 지상권설정(을8)이 말소된 것으로 기재되어 있더라도, 경매 절차상 해당 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 이 부분은 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

본 물건은 제주시 애월읍의 임야가 혼재된 지역에 위치하여, 현재 상업 활동보다는 자연 환경 위주의 입지입니다. 인근에 제주운전면허시험장이 있으나, 직접적인 상권 형성 지역은 아니므로 주변 상권 및 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

6. 생활 정보

주요 인근 시설로는 제주운전면허시험장이 있으며, 그 외 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 정보는 부족합니다. 차량을 이용해 제주 시내로 이동해야 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 다수의 제한: 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원특별관리구역 등으로 인해 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 인수되는 지상권 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 지상권을 인수하게 될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 일부 토지에 양봉시설이 소재하나 매각 대상에서 제외되어 있어, 향후 별도의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 자료에 따르면 제주도 내 토지 가격이 하락세를 보이거나, 특정 지역은 가격 메리트가 높을 수 있습니다. 그러나 본 건과 같이 개발이 엄격히 제한되고 복잡한 권리관계가 있는 경우, 단순 시세 정보만으로는 정확한 가치 판단이 어렵습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍에 위치한 대규모 임야 물건으로, 제주 지역의 자연 환경 가치를 지니고 있습니다. 그러나 다수의 법적 개발 제한과 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하여, 투자 및 개발에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 현재로서는 대규모 개발보다는 장기적인 보유나 자연 이용 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제주도 내 희소성 있는 대규모 임야 확보 기회.

* 장기적인 관점에서 제주 지역의 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,707,460,000원입니다.

제주 지역의 임야 시세와 본 건의 토지이용계획 상 개발 제한 사항, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 신중한 검토가 필요합니다.

예상 입찰가는 2,500,000,000원으로 제시합니다.

이 금액은 감정가를 참고하되, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 관계, 개발 가능성 등에 대한 심층적인 분석을 반드시 선행한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.