나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8021 [1] 제주특별자치도 제주시 봉개동 848-36 몽돌빌리지120동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록2. 지분매각, 조경수는 토지에 포함 평가, 태양광발전설비는 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8021 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 봉개동 848-36 몽돌빌리지 120동

용도: 단독주택

감정가: 448,083,130원

토지면적: 9986.10㎡ (약 3020.17평)

토지지분: 285.60246㎡ (약 86.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 달OOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각, 일괄매각, 목록2. 지분매각, 조경수는 토지에 포함 평가, 태양광발전설비는 건물에 포함 평가, 목록2. 타운하우스 부지임.

2. 입지조건

2.1. 주소 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 848-36번지에 위치한 몽돌빌리지 120동입니다. '몽돌빌리지'라는 단지명으로 보아 여러 동으로 구성된 타운하우스 또는 빌라 단지일 가능성이 높습니다. 제주도는 관광 및 휴양지로 인기가 높아 부동산 가치가 꾸준히 상승하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제주시 봉개동에 위치하여 제주시내 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

2.3. 주변 시설

봉개동 지역은 제주시 외곽에 위치하나, 인근의 봉개 매립장이 공원, 체육시설 등 친환경 거점으로 개발될 예정이어서 지역 환경 개선에 대한 기대감이 있습니다. 또한, 제주국제학교가 인접한 지역(서귀포시 안덕면)도 있어 교육 환경에 대한 고려도 가능합니다.

2.4. 혐오시설 여부

과거 봉개 매립장이 혐오시설로 분류되었으나, 현재는 사용 종료 및 친환경 거점으로의 개발이 추진되고 있어 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리로 보이는 것은 건물 등기부상 을1 (달서새마을금고 근저당, 2019-01-22)입니다. 경매 신청 채권자 외에도 다수의 근저당권, 지분 이전, 가압류 등이 토지 및 건물 등기부에 복잡하게 설정되어 있습니다.

3.2. 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 8,824,626,704원

건물 등기부 채권 총액: 708,361,560원

총 채권 합계 (추정): 약 9,532,988,264원

3.3. 주의사항

* 다수의 권리관계: 복잡하게 얽힌 권리들을 면밀히 분석하여 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각: 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 이유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 담보 물건이 있을 수 있으며, 이들의 처리 상태가 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지분매각: 목록2.의 경우 지분매각이므로, 타 소유자와의 관계 및 전체 소유권 취득 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 현황: 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유하고 있는 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임 정보 등은 별도 확인이 필요합니다. (만약 금액이 미상인 임차인이 있다면, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 현엔수빌리지 (2017년 준공, 전용 67.85㎡): 2026년 3월 29,000만원, 2026년 5월 30,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,400만원 ~ 1,500만원 수준입니다.

* 봉개반석타운 (2002년 준공, 전용 49.87㎡): 2026년 3월 10,900만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 720만원 수준입니다.

본 물건의 건물 면적은 84.98㎡(약 25.71평)이므로, 최근 거래된 '현엔수빌리지'와 같은 신축급 타운하우스의 시세를 적용할 경우, 대략 3억 6천만원에서 3억 8천만원 수준으로 예상해볼 수 있습니다.

4.2. 감정가와의 비교

본 물건의 감정가는 4억 4,808만원으로, 최근 유사 물건의 거래 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 단지 특성

'몽돌빌리지'라는 명칭과 '타운하우스 부지임'이라는 비고 사항으로 미루어 볼 때, 단지 내에는 소공원, 관리동, 쓰레기 분리수거 시설 등이 마련되어 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

제주시 봉개동은 주거 지역으로, 주변에 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 제주국제학교가 인근에 위치한 점은 교육 환경을 고려하는 수요자에게 장점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 등기부상 다수의 권리가 복잡하게 얽혀 있어, 인수 및 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 특히, 채권 총액이 매우 높아 권리 분석에 신중해야 합니다.

* 재매각 이력: 재매각 물건은 명도, 서류상 문제, 권리관계의 복잡성 등 여러 이유로 유찰되었을 수 있으므로, 상세 원인 파악이 중요합니다.

* 지분매각 포함: 토지/건물 전체가 아닌 지분 매각으로 진행될 경우, 전체 소유권 확보 및 소유자와의 관계 설정이 필요하여 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 명도 문제: 복잡한 권리 관계는 점유자 발생 가능성을 높이며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도라는 우수한 입지에 신축에 가까운 건물 연식, 그리고 개발 예정인 지역 환경의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매우 복잡하고 다수의 권리가 설정된 등기부 사항, 재매각 이력, 지분 매각 포함 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 파악할 수 있다면, 시장 가격 대비 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 부동산의 지속적인 가치 상승 잠재력.

* '몽돌빌리지' 단지 내 유사 물건의 시세 형성 및 잠재적 가치.

* 복잡한 권리관계 분석을 통한 저가 낙찰 가능성.

* 친환경 거점으로 개발 예정인 봉개 매립지 인근 지역의 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 448,083,130원

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식의 타운하우스(전용 67.85㎡)가 3.3㎡당 약 1,400만원 ~ 1,500만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본 물건의 건물 면적은 84.98㎡ (약 25.71평)이므로, 이를 평당 1,400만원으로 환산 시 약 3억 6천 9백만원, 평당 1,500만원으로 환산 시 약 3억 9천만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만 본 물건은 감정가가 4억 4,808만원으로 시세보다 높으며, 재매각 이력, 매우 복잡한 권리관계, 지분매각 포함 등의 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보증금 인수액이 없으므로, 예상 입찰가가 곧 실질 투자 비용이 됩니다.

* 권리관계의 복잡성과 재매각 이력을 고려하여, 감정가의 20% ~ 30% 이상 할인된 가격으로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 2천만원 ~ 3억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.