나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1309 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 2041-3 띠아모빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 이도이동 소재 『제주지방법원』 남서측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 - 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 지상5층 건물 중
제3층 제302호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2012.01.10
외벽: 파벽돌붙임, 몰탈위페인팅, 드라이비트, 타일붙임 등 마감,
내벽: 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기 및 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(이도2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본문은 두 줄 띄우고 시작합니다.

본 물건은 제주특별자치도 제주시 이도이동에 위치한 다세대주택으로, 법원 경매를 통해 매각될 예정입니다.

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1309 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 2041-3, 띠아모빌 3층 302호

물건종별: 다세대주택

감정가: 314,000,000원 (금 삼억일천사백만원)

토지면적: 53.63㎡ (약 16.22평) (토지 지분: 53.6268㎡)

건물면적: 72.44㎡ (약 21.91평) (건물 지분: 72.44㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 본건은 제주시 이도이동 소재 『제주지방법원』 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로: 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 7월 2일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

등기부 현황:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3): 박인아, 박정아 (매매 금300,000,000원)

* 근저당권 (을4, 말소기준권리): 제주시수산업협동조합 (금299,000,000원)

* 다수의 가압류 (갑4~갑14) 및 임의경매 (갑12) 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,038,203,576원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 이도이동은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 지역입니다.

제주지방법원 등 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다.

지역 내 유동인구 및 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

1.5. 생활정보

주변 환경: 공동주택과 상업시설이 어우러져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주요 시설: 제주지방법원, 각종 금융기관, 상점, 음식점 등 다양한 생활 편의 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 미확인: 현장 조사 결과 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였습니다. 이에 따라 내부 구조, 설비 상태, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려우며, 집합건축물대장 및 유사 사례를 기반으로 평가되었습니다.

확장형 발코니: 집합건축물대장 상 확장형 발코니가 존재할 수 있으며, 이에 대한 실제 여부 및 관련 사항을 입찰 전 재확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인의 보증금은 인수하지 않으나, 임대차 관계의 상세 내용이 불명확하여 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2012년에 준공되어 비교적 최신 건축 연도를 자랑하는 다세대주택으로, 제주 시내의 편리한 접근성을 갖추고 있습니다.

등기부등본 상 다수의 권리 설정이 확인되나, 말소기준권리에 따라 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 권리 상의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 미확인, 확장형 발코니 가능성, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 사실 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 명도 진행 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2012년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

도심 입지: 제주 시내 중심부에 위치하여 각종 생활 인프라 이용이 매우 편리합니다.

권리 소멸: 복잡했던 권리 관계가 매각으로 인해 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

투자 가치: 주거용 또는 임대 수익 창출용으로 투자 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 유사한 규모(약 21.91평) 및 신축 연도(2012년)를 고려할 때, 2026년 3월에 거래된 69.54㎡(약 21.04평) 면적의 진성빌라(1994년 준공)는 134,000,000원(평당 약 6,368,821원)에 거래되었습니다.

다른 거래 사례로는 혜성무지개타운(1995년 준공, 49.53㎡, 약 15평)이 185,000,000원(평당 약 12,333,333원)에, 삼미빌라(1996년 준공, 60.99㎡, 약 18.45평)가 90,000,000원(평당 약 4,878,048원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 72.44㎡(약 21.91평)에 대해 314,000,000원(평당 약 14,331,355원)으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 높게 책정되었습니다. 이는 본건의 신축 연도(2012년)가 상대적으로 최신이라는 점을 반영한 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 314,000,000원입니다.

내부 상태 미확인, 확장형 발코니 가능성, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크와 최근 유사 물건 거래 시세와의 가격 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 대비 25~30% 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

희망 입찰가: 금 230,000,000원 (금 이억 삼천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.