나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51529 [1] 전라남도 여수시 남면 우학리 820-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51529 [1] 전라남도 여수시 남면 우학리 820-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경51529
• 주소: 전라남도 여수시 남면 우학리 820-1
• 감정가: 170,532,000원
• 최저가: 119,372,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경51529 | 소재지: 전라남도 여수시 남면 우학리 820-1 | 감정가: 170,532,000원 | 최저가: 119,372,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51529 (1)

소재지: 전라남도 여수시 남면 우학리 820-1

용도: 전(논)

감정가: 170,532,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 4,737.00㎡ (약 1,432.95평)

소유자/채무자: 강OO

채권자: 태OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수(미제출 시 매수신청보증금 몰수)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 남면 우학리에 위치하며, 남면 여객선터미널 남서측 인근에 소재합니다. 행정구역상 섬 지역인 남면(금오열도 일원)에 속하며, 주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 해안 농경지대입니다.

교통 상황은 도서지역의 특성상 제반 교통 여건은 불편하나, 본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 지적상 북동측으로 콘크리트 포장된 좁은 도로(세로(불))에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

토지 이용계획상 보전관리지역과 계획관리지역이 혼재되어 있으며, 자연취락지구와 가축사육제한구역(일부/전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성과 보전 필요성이 공존하는 지역임을 시사합니다.

형태 및 이용상태는 부정형의 토지이며, 현재는 전(휴경지) 및 묵정밭으로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석 (경매 컨설팅 의견)

본 사건은 '부동산강제경매'이며 '중복사건'입니다. 강제경매는 채권자가 집행권원을 얻어 강제집행을 신청한 사건입니다.

매각대상은 '토지매각'이며, 건물면적 및 제시외면적이 0.00㎡이므로 지상에 법정지상권 성립 가능성이 있는 미등기 건물 등은 없는 것으로 판단되나, 현장 확인을 통해 혹시 모를 타인의 점유 또는 지상물(농작물 포함) 유무를 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명 제출요'입니다. 본 토지의 용도가 '전(논)'이며, 현황도 농경지(휴경지 및 묵정밭)로 이용되고 있으므로, 최고가 매수신고인은 반드시 관할관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기일 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 입찰 위험 요소이자, 실수요자에게는 경쟁률을 낮출 수 있는 기회 요인으로 작용합니다.

제시 목록 외의 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 감정평가서에 명시되어 있어, 권리상 큰 하자 없이 매각이 진행될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 여수시 남면 우학리는 금오도의 면소재지이지만, 기본적으로 도서지역의 소규모 마을입니다.

상권은 남면 여객선터미널 인근 마을을 중심으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설은 면사무소, 우체국, 학교(여남중/고), 마트, 식당, 숙박시설 등 기본적인 시설만 존재합니다.

주변 환경은 다도해해상국립공원 구역 내에 속해 있어 수려한 자연경관을 자랑하며, 인근 주민들이 마을 가꾸기에 적극적인 모범적인 마을로 보도된 바 있어 주거 환경은 깨끗할 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 리스크:** 농업인(농업경영 계획)이 아니거나, 증명 발급이 불가능한 경우 입찰 보증금을 잃을 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 반드시 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. **도서지역 교통 리스크:** 육상 교통이 아닌 해상 교통(여객선)을 이용해야 하므로 접근성이 떨어지며, 기상 상황에 따라 왕래가 제한될 수 있습니다.

3. **토지 이용 규제 리스크:** 보전관리지역 및 계획관리지역이 혼재되어 있으며, 국립공원 구역에 인접하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역도 포함되어 있어 축사 관련 사업은 제한됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 여수 금오도(남면)의 면소재지 인근에 위치한 토지로서, 감정가 대비 면적이 4,737.00㎡(약 1,432.95평)로 넓어 평당 가격은 비교적 낮은 편입니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

**투자 포인트**

* **대형 토지 확보:** 1,400평 이상의 넓은 면적을 상대적으로 낮은 가격(경매 시 유찰 가정)에 확보할 수 있습니다.

* **계획관리지역의 활용성:** 토지 일부가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 보전관리지역보다 개발 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 농어촌 민박, 펜션, 체험 농장 등 제한적이나마 개발 가능성이 있습니다.

* **관광 자원 연계:** 금오도 비렁길 등 유명 관광자원과 연계하여 귀농귀촌 또는 관광객을 위한 시설 부지로의 잠재적 가치가 있습니다.

* **농지 자격자의 경쟁 우위:** 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 해당 자격 요건을 갖춘 실수요자 또는 투자자에게는 일반 경쟁 입찰 대비 경쟁률이 낮아질 가능성이 높습니다.

**종합 의견**

농지취득자격증명 발급이 가능한 투자자 또는 귀어귀촌을 계획하는 실수요자에게 적합한 물건입니다. 넓은 면적을 활용하여 소규모 영농 및 관광객을 대상으로 하는 수익형 부동산(계획관리지역 부분)을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 입찰 전 토지의 정확한 경계 및 계획관리지역의 면적 비율, 현황 도로 이용 관계, 그리고 농지 자격증명 발급 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

순천지원 경매1계