나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5370 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1403 정관신도시한진해모로 1608동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ""정관고등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 정관신도시 내의 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 각급 학교,
공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 14층 건물인 정관신도시한진해모로 1608동 내
2층 201호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 벽지 마감 및 타일 붙임 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스
설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-30)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-30)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(정관중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발
촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 정보

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1403번지에 소재하는 정관신도시한진해모로 1608동 2층201호 아파트입니다.

1.2. 사건 개요

사건번호는 부산동부지원 2025타경5370 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 이OO입니다. 본건은 중복사건으로 분류됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 414,000,000원입니다.

토지면적은 73.55㎡ (토지지분 73.5528㎡)이며, 건물면적은 122.91㎡ (건물지분 122.9131㎡)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.4. 건물 정보

아파트명은 정관신도시한진해모로이며, 2008년 12월 24일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕의 14층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감 및 타일 붙임, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

본건의 전용면적은 약 37.2평(122.91㎡)입니다.

정관신도시한진해모로 단지는 총 15개동, 763세대로 이루어져 있습니다.

단지 내 주차대수는 총 1362대가 가능하며, 지하주차장에는 전기차 충전기가 28대 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 정관신도시 내의 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 아파트단지와 더불어 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 밀집해 있습니다.

주변 학교로는 정관고등학교가 인근에 있으며, 정관중학교를 포함한 다수의 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 소유권 보존은 주식회사한진중공업이며, 이후 안미영으로 소유권이 이전되었습니다.

이후 다수의 근저당권 및 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기들이 등재되었으나, 모두 말소(말소예정 포함) 처리되어 있습니다.

등기부채권 총액은 694,198,198원입니다.

말소기준권리는 2014년 5월 29일자 중소기업은행의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김태균이 존재하며, 보증금 25,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2025년 2월 19일, 확정일자는 2025년 2월 21일입니다.

김태균 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 7월 30일입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 2014년 5월 29일자 중소기업은행 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인 김태균은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 명도 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 정관신도시는 계획적으로 조성된 택지개발지구로, 단지 내 상가와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

정관신도시한진해모로 단지는 2008년에 준공되었으며, 총 763세대의 대단지입니다.

주변 학군으로는 정관고등학교가 인접해 있으며, 정관중학교, 정관초등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 및 주변에 녹지 공간과 공원이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 시설

정관고등학교가 남동측 인근에 위치하고 있으며, 정관중학교, 정관초등학교 등 다른 학교들도 인접해 있어 교육 접근성이 매우 좋습니다.

또한, 주변에 보육 시설도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다. 등기부상 을7 권리 내역에 중소기업은행의 임의경매(2025타경5834)가 2025년 9월 15일에 접수된 것으로 확인되어, 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 채권자 정보: 채권자 이OO으로 기재되어 있으나, 등기부상 가압류 및 강제경매 채권자인 이상출의 채권액이 상당합니다. 본 경매 사건의 실제 주도 채권자 및 경매 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 신축급 아파트로, 권리 분석상 인수되는 권리가 전혀 없는 안전한 물건입니다. 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

정관신도시 내에서 생활 편의시설, 교통, 교육 환경이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있으며, 아파트 단지 자체의 관리 상태 및 주거 만족도도 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 채권자 관련 추가 확인 사항은 입찰 전 반드시 검토해야 할 부분입니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 실거주 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 정관신도시 내에서도 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석하여 시세 대비 저평가된 가치로 취득할 기회가 있습니다.

* 대단지 아파트로서 관리비 등 경제적 이점을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 414,000,000원입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(122.91㎡)의 아파트가 2026년 6월 27일에 375,000,000원(1층)에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 3일에는 110.1369㎡ 면적의 13층 아파트가 400,000,000원에 거래되었습니다.

현재 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시세의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

권리 인수 사항이 없고 명도 리스크가 적은 점을 고려하여, 최근 실거래가 375,000,000원에서 400,000,000원 사이를 입찰가의 적정 범위로 예상합니다.

따라서, 보수적인 접근과 더불어 경쟁 상황을 고려하여 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.