나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5359 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1843 해운대경동리인뷰1차 102동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치한
해운대경동리인뷰1차 102동 18층 1801호로서, 주위는 아파트단지, 주상복합건물
및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이
인근에 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 102동 49층 건물 내 18층 1801호로서,

외 벽 : 하부 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스
설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 주상복합건물(공동주택, 오피스텔, 근린생활
시설)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 주출입구가 대로에 접해 있으며 동측으로 세로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 일반상업지역, 방화지구,
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m,
최고높이 150m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m,
최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천).
기호2 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합),
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m,
최고높이 150m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m,
최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2022타경5359 (1)

소재지

부산광역시 해운대구 중동 1843, 해운대경동리인뷰1차 102동 18층 1801호

용도

아파트 (공동주택)

감정가

955,000,000 원

토지면적

11. 44㎡ (약 3.46평)

토지 지분

11. 4414㎡ (약 3.46평)

건물면적

84. 50㎡ (약 25.56평) - 전용면적

건물 지분

84. 4955㎡ (약 25.56평)

건축구조

철근콘크리트구조

총층수/해당층수

49층 중 18층

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

이OO

특이사항

중복사건, 특수물건정보: 중복사건

건축물 개요

해운대경동리인뷰1차, 총 49층 건물 중 102동에 위치하며, 해당 호실은 18층 1801호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상복합 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재 주상복합건물(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

단지 남측으로 대로에 접하고 동측으로 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을2, 부산은행 근저당권 (접수일자: 2021-09-03, 채권금액: 847,000,000원)

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되는 권리의 기준이 되는 권리입니다.

주요 등기 현황 (말소기준권리 이후 권리)

* 을18, 근저당권 (이정하, 2024-12-04, 78,000,000원) - 말소

* 을19, 근저당권 (김미경, 2024-12-13, 13,000,000원) - 말소

* 갑4, 가압류 (김건태, 2025-04-29, 93,119,433원) - 말소 (부산지방법원 2025카단5099)

* 갑5, 임의경매 (이정하, 2025-05-22, 60,000,000원) - 말소 (부산지방법원 동부지원 2025타경5359, 본건)

* 갑6, 임의경매 (부산은행, 2025-06-18, 793,989,388원) - 말소 (부산지방법원 동부지원 2025타경603)

등기부 채권 총액

1,031,119,433 원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의사항

임차인 현황에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '임대관계는 미상'으로 명시되어 있어 실제 임차인의 유무, 대항력 유무, 점유 관계 등을 반드시 현장 조사 및 등기부 외 확인을 통해 파악해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 없음)

* 기타 인수주의 사항 없음 (자세한 내용은 법원 공고 참조)

1.3. 상권분석

주변 상업시설

본건이 위치한 해운대 중동 지역은 아파트 단지와 함께 주상복합 건물, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 부산도시철도 2호선 중동역을 중심으로 활성화된 상권이 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역이며, 이는 지역 경제 활성화 및 상업시설 집적에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 중동역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 대로변과 인접하여 차량 접근성 또한 우수합니다.

교육 환경

해운대초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변 시설

근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 해운대 해수욕장과 달맞이길이 인접해 있어 해운대 지역의 관광 및 휴양 인프라를 누릴 수 있습니다.

건축물 설비

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 설비 등 현대적인 주거 생활에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

사건번호에 (1)이 표기되어 있으며, '중복사건'으로 명시되어 있어 관련 사건이 다수 존재하거나 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다. 또한, 등기부상 여러 건의 임의경매 개시 결정이 말소된 것으로 나타나, 관련 법적 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

임차인 현황 미상

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나 '임대관계 미상'이라는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 현재 점유자가 임차인인지, 인수되는 보증금이 있는지 여부 등을 낙찰 후 잔금 납부 전까지 반드시 정확하게 파악해야 하며, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

지역 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 온천지구(해운대온천) 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해운대구 중동의 핵심 입지에 위치한 해운대경동리인뷰1차 아파트입니다. 부산도시철도 2호선 중동역과 해운대초등학교가 인접해 있고, 대로변과 접하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 49층 초고층 아파트로 건물 자체의 쾌적성과 고급스러움 또한 갖추고 있습니다.

다만, '중복사건' 명시와 '임대관계 미상'이라는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 철저히 조사하고 감안하여 입찰 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 해운대 핵심 지역, 역세권, 학세권, 풍부한 생활인프라.

우수한 상품성: 해운대경동리인뷰1차, 높은 층수, 현대적 설비, 쾌적한 주거 환경.

편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접, 탁월한 대중교통 접근성.

관광 인프라 접근성: 해운대 해수욕장, 달맞이길 등 해운대 주요 관광지 근접.

잠재적 가치: 해운대의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 955,000,000원입니다. 최근 유사 면적 및 층수의 아파트 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

다만, '임대관계 미상'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가 산정 시에는 해당 리스크에 대한 충분한 대비와 함께 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기간을 반드시 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적인 접근을 고려하거나, 시장 조사를 통해 파악된 실거래가 수준 및 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 임차인 확인, 유사 물건 시세 비교 등 추가적인 정밀 분석을 통해 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.