나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경575 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 887 남흥아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '운동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 남흥아파
트 102동 1층 102호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 북측 인근 신반송로에 일반버스정류장, 북서측 근거리에
부산도시철도4호선 '윗반송역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상17층/지하1층건으로서
(사용승인일: 1996.06.27),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 지대내 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 아파트 및 아파트 부대시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 11미터, 북측으로 노폭 약 19미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 남측
으로 노폭 약 14미터 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(운봉초 상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문
화환경보존지역(2023-10-11)(4구역)<부산광역시지정문화재보호조례> 공동주택용지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경575 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 887 남흥아파트 102동 1층102호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건축년도: 1996년

* 감정가: 150,000,000원

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적)

* 토지면적: 37.73㎡ (약 11.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOOOOO (동부산새마을금고)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '운동초등학교' 남동측 인근

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재, 주위환경 보통

* 교통:

* 차량 접근 가능

* 인근 버스정류장 소재

* 부산도시철도 4호선 '윗반송역' 인근 위치

* 도로: 서측 약 11m, 북측 약 19m, 동측 약 12m, 남측 약 14m 도로 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을13. 근저당권 (2017.08.08.) - 동부산새마을금고 / 채권최고액: 152,100,000원

* 이후 권리:

* 갑7. 압류 (2024.06.10.) - 금정세무서장

* 갑8. 압류 (2024.07.01.) - 국민건강보험공단

* 갑9. 압류 (2024.10.25.) - 해운대구

* 갑10. 가압류 (2025.03.24.) - 근로복지공단 / 채권액: 31,162,370원

* 갑11. 임의경매개시결정 (2025.05.22.) - 동부산새마을금고 / 채권액: 108,321,429원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권개요 항목 비어있음)

* 인수되는 권리: 없음 (일반적으로 권리분석상 말소기준권리 이후 권리들은 소멸)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 0원이지만, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 부산광역시 해운대구 반송동 일대이며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역임.

* 운동초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 보통 수준임.

* 주변 상권은 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설 접근은 다소 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 단지명: 반송남흥아파트

* 건설사: 남흥건설

* 사용승인일: 1996년 6월 27일

* 총 동수: 5개 동

* 총 세대수: 450세대

* 최고/최저층: 17층 / 지하1층

* 주차 대수: 총 350대 (세대당 약 0.78대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 051-542-8737

* 주변 교육 시설: 운봉초등학교 (도보 거리)

* 교통 시설: 부산도시철도 4호선 윗반송역 (도보 거리)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1996년 준공으로 인한 건물 노후화 및 유지보수 필요성 발생 가능성.

* 주차 공간 부족: 세대당 평균 주차 대수가 낮아 주차에 불편함이 있을 수 있음.

* 명도 리스크: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 혐오 시설: 본건은 운봉초등학교 인근의 상대정화구역에 위치하며, 주변 주위환경이 공동주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 직접적인 혐오 시설의 존재 가능성은 낮음. 다만, 도시 지역의 특성상 장래 개발 계획 등에 따른 주변 환경 변화 가능성은 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치한 84.88㎡ 아파트로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다.

* 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되었으나, 1층이라는 점과 건물 노후도를 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 신축 아파트 대비 상대적으로 저렴한 진입 가능성.

* 초등학교와 대중교통 접근성이 좋아 실거주용으로도 적합.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 등 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월-5월, 84.88㎡ 기준):

* 13층: 195,000,000원

* 6층: 187,000,000원

* 감정가: 150,000,000원

* 분석: 최근 실거래가는 1억 8천만원대 중반 이상으로 형성되어 있으며, 본건은 1층으로 다소 선호도가 낮을 수 있습니다. 건물의 연식(1996년) 또한 고려 요소입니다. 이러한 점을 감안하여, 최근 실거래가 하단 또는 그보다 약간 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

* (이는 감정가 대비 약 16.7% 상승한 금액이며, 최근 실거래가 대비 약 6.4% 하락한 수준입니다. 적정 수익률 및 명도 비용 등을 고려하여 최종 입찰가 결정 필요.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.