나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1961 [1] 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층조표13018호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '흑교아파트' (현칭 '흑교맨션') 1층조표13018호(현칭 '106호)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1976.04.20.) 내
1층조표13018호(전유면적: 19평2홉-63.4711㎡)로서,
·외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 75m, 최고높이 105m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대상호는 '1층13018호'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장은 106호로 등재되어 있고 현칭도 106호로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1976.04.20.) 내
1층조표13018호(전유면적: 19평2홉-63.4711㎡)로서, 등기사항전부증명서상 대상호는 '1층13018호'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장은 106호로
등재되어 있고 현칭도 106호로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1961 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층조표13018호 (현칭 106호)

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 21,000,000원

토지면적: 19.84㎡ (약 6평)

토지지분: 4.95891022778026㎡ (약 1.5평)

건물면적 (전유면적): 63.47㎡ (약 19.2평)

건물지분: 15.867768㎡ (약 4.8평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비OOOOOOOOO

사용승인일: 1976년 4월 20일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 보수동2가에 위치하며, '보수초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층에 위치합니다. 사용승인일이 1976년으로 건물 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 지역 특성: 부산광역시 중구는 도시의 중심지로, 역사와 문화가 공존하는 지역입니다.

3. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 5월 21일자 압류 (갑6)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.

* 등기사항 및 건축물대장 차이: 등기사항전부증명서상에는 '1층13018호'로, 집합건축물대장 및 현칭으로는 '106호'로 등재되어 있어, 실제 현황과 공부상 차이가 존재합니다. 이는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 중구 보수동2가 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 보수초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 기본적인 수요가 존재합니다. 또한, 부산의 구도심에 속하여 도심 상권의 특징을 가지고 있습니다.

* 대중교통: 인근 시내버스정류장 이용이 가능하여 시내 주요 지역으로의 이동은 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 보수초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 건물설비: 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 건물 관리 및 향후 재산권 행사 등에 있어 복잡성과 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 실제 입찰 시 경쟁 구도 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후: 1976년 준공된 건물로, 약 50년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 등기부/건축물대장 상 호수 불일치: '1층13018호'와 '106호'라는 호수 불일치는 등기 및 관리상의 혼란을 야기할 수 있으며, 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계 파악 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 흑교아파트의 지분 매각 건으로, 감정가 2,100만원에 진행됩니다. 1976년에 건축된 노후 건물이며, 지분 매각이라는 특성상 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 등기부등본과 건축물대장 상의 호수 불일치 문제는 현장 확인 및 추가 조사를 통해 반드시 명확히 해야 할 부분입니다. 공유자 우선매수 신고 가능성과 임대 관계 미상이라는 점도 명도 및 투자 수익률 산정에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 중구라는 도심지 내 물건으로, 향후 지역 개발 가능성과 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가가 2,100만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 지분임을 감안하더라도 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. (주변 시세 비교 필요)

* 노후 건물이나, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 협의를 통해 전체 지분 확보 또는 공동 활용 방안 모색 등 전략적 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 1976년 건축된 노후 건물의 지분 매각이라는 점에서 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 등기부와 건축물대장 상의 호수 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

현재 파악된 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 '흑교APT'의 51㎡(약 15평) 물건이 2026년 1월 26일에 6,100만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 전유면적 50.58㎡ 기준으로, 본 건의 전유면적 63.47㎡보다 작습니다.

* '보수동봄여름가을겨울' 아파트의 58.675㎡ 물건이 2026년 3월 4일 20,000만원(2억원)에 거래된 사례도 있습니다. 그러나 이는 비교 시점 및 주택 유형이 상이할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 2,100만원입니다. 이는 건물 노후도와 지분 매각이라는 점을 고려하여 책정된 것으로 보입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 경우 지분 비율(약 25% 토지, 약 25% 건물)과 건물 노후도를 감안하여 1,500만원 ~ 2,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 면밀히 조사, 등기부 및 건축물대장 호수 불일치 문제 해소, 그리고 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.