나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22004 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 618-2 개금아이파크 210동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재""주원초등학교""북서측 인근에 위치하는
개금아이파크 210동 2층 202호로서,주위는 아파트단지,중소규모의 공동주택,시장,
단독주택,의료시설,로변의 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 제반교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 19층 건 내 2층 202호로서
외벽 : 콘크리트벽위 페인팅마감등.
내벽 : 벽지도배등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,공동현관기,소화전설비,도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지에 택지조성된 22필 1단지의 다각형의 토지로서 공동주택(아파트)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
제3종일반주거지역,중로3류(폭12 ~ 15미터)(2024-04-10)(접합)

기호 2
제3종일반주거지역

기호 3,4
제3종일반주거지역.
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호 5,6,7,8,9
제3종일반주거지역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22004 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한화저축은행

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 618-2 개금아이파크 210동 2층202호

용도: 아파트

1.2. 물건 상세 현황

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 19층 건물 내 2층 202호

건물 사용승인일: 2002년 6월 28일

1.3. 면적 및 감정가

건물 전용 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

토지 지분: 20.89㎡ (약 6.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 215,000,000원

1.4. 경매 기본 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 시장, 단독주택, 의료시설, 로변의 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2024-12-24. (갑13) 한화저축은행 가압류 (채권액: 230,000,000원).

본 경매 개시 결정: 2025-05-21. (갑14) 한화저축은행 강제경매 (채권액: 1,000,800,000원).

등기부 채권 총액: 230,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 권리 분석 요약

인수되는 권리: 없음.

대항력 있는 임차인(이 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계의 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 주변 환경 및 생활정보

4.1. 상권 분석

단지 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 개금아이파크

준공년도: 2002년

총 세대수: 1424세대

주차 대수: 총 449대 (세대당 약 0.31대)

최고층: 19층

4.3. 편의 및 교육 시설

교육: 단지 북서측 인근에 주원초등학교가 위치하고 있습니다. 일부 토지 필지가 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항을 확인해야 합니다.

의료: 주변에 의료시설이 소재하고 있습니다.

편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 이현선(이 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적인 임대차 관계와 다르므로, 명도 시점 및 실제 점유 관계에 대한 면밀한 조사와 대비가 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

주차 공간 부족: 세대당 주차 가능 대수가 약 0.31대로, 차량 보유 가구의 경우 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 개금아이파크 아파트 경매 물건입니다.

본건은 2002년에 준공된 아파트로, 210동 2층에 해당하며 전용면적 59.76㎡(약 18.08평)입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이현선(이 )이 존재하나, 보증금이 0원이어서 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

감정가 2억 1,500만원 대비 최근 실거래가(동일 면적 10층, 2억 2,300만원)를 고려할 때, 2층이라는 점을 감안하더라도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 아파트 단지 내 편의 시설도 갖추고 있습니다.

7. 투자 포인트

0원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 리스크를 상대적으로 낮출 수 있는 요소입니다.

부산진구 개금동 지역 내에서 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 목적으로 접근하기에 좋은 물건입니다.

아파트 단지의 기본적인 편의시설 및 주변 생활 인프라 이용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

- 2026년 7월 10일: 102.39㎡ (약 31평), 18층, 3억 8,000만원

- 2026년 7월 4일: 74.59㎡ (약 22.5평), 15층, 2억 8,000만원

- 2026년 7월 3일: 59.76㎡ (약 18평), 10층, 2억 2,300만원

물건 정보:

- 전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

- 감정가: 2억 1,500만원

- 최신 실거래가 (동일 면적, 10층): 2억 2,300만원

시세 분석 및 제안:

본건은 동일 면적(59.76㎡)의 10층 물건이 2억 2,300만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 2억 1,500만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 2층으로 10층 대비 선호도가 다소 낮을 수 있으므로, 10층 거래가인 2억 2,300만원을 상회하는 입찰은 신중할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 0원인 임차인이 존재하나, 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 감정가인 2억 1,500만원을 기준으로 하되, 최근 시세 및 층수 차이, 임차인 관련 변수 등을 고려하여 2억 1,500만원에서 2억 2,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

제안 입찰가: 2억 1,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.