나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21991 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-62 범일역삼정그린코아더시티 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '부산도시철도1호선 범일역' 남동측 직선거리 약
300m 지점에 위치하고 있는 범일역삼정그린코아더시티 23층 2301호로서, 인근 주변은
업무시설·숙박시설·공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경
은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(범일
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 23층 2301호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로는 약 15m 내외, 서측으로는 약 12m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 역사문화환경보존지역
(2015-11-11)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21991 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-62 범일역삼정그린코아더시티 23층 2301호

용도: 공동주택(아파트)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

건물면적: 43.79㎡ (약 13.25평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건물명: 범일역삼정그린코아더시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 3층 ~ 지상 26층 (본건 23층)

사용승인일: 2021년 11월 3일

총 세대수: 672세대 (아파트 24세대, 오피스텔 648실)

주차: 387대 (세대당 0.6대)

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역

주요 규제: 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 115m, 최고높이 150m), 역사문화환경보존지역(3구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 범일역에서 남동측 약 300m 지점에 위치하고 있습니다. 인근 주변은 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 범일역이 도보 약 2~7분 거리에 위치하여 더블역세권의 이점을 가집니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 부정형이며, 인근 지세는 대체로 등고평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 약 15m, 서측으로는 약 12m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 갑3 압류 (2024-12-16)

총 채권액 (등기부채권 총액): 280,000,000원

3.2. 주요 권리사항

* 을1. 주택임차권 (임차인: 이종민)

* 보증금: 280,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 22일

* 확정일자: 2021년 11월 23일

* 배당신고일자: 2024년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 이 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 배당받지 못한 잔액 범위 내에서 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가와 동일한 280,000,000원입니다. 따라서 낙찰 후 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수하게 되는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 동구 범일동은 범일역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 편의시설과 풍부한 유동인구를 바탕으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 성남초등학교, 현대백화점, 이마트, 부산진시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (검색 결과 통합: 특정 혐오시설은 보고되지 않았으나, 밤에 시끄러울 수 있는 술집 등이 주변에 있을 수 있다는 의견이 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 아파트 총 24세대 중 23층에 위치하며, 공동주택으로서의 주거 기능을 수행합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다. 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이종민 씨의 보증금 280,000,000원입니다. 만약 경매 절차에서 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미배당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가와 임차인 보증금이 동일하므로, 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 제한

역사문화환경보존지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등은 향후 건물 활용이나 재건축 시 영향을 줄 수 있는 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일역 초역세권에 위치하며, 2021년 준공된 신축급 아파트라는 점에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 지역 상권 또한 활성화되어 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 280,000,000원의 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 인수 부담 가능성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 임차인 보증금이 감정가와 동일하다는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 동구 범일역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 아파트.

* 향후 지역 개발 계획 및 시세 상승 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

임차인 보증금 (인수 가능성): 280,000,000원

본 건은 임차인 보증금이 감정가와 동일하며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있다는 가정 하에 신중하게 산정해야 합니다.

예상 입찰가 제안: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가 범위는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 낙찰 후 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 입찰가는 낮게 결정되더라도 인수되는 보증금으로 인해 실제 총 매입 비용은 증가할 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 전, 법원의 배당표 확정 예정 일정을 확인하고 임차인과의 직접적인 소통을 통해 배당 여부 및 예상 배당 금액을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.