나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22025 [1] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 지하철4호선 명장역 남동측 인근, 충렬중학교 북서측
인근에 위치한 아이뷰파크 6층 604호이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 도로변점포, 우체국
등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 15층 건물 내 6층 604호로서,
·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 복층유리 이중창임.

이용상태

공동주택{아파트-도시형생활주택(원룸형)}임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 천장형 에
어컨설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로 대체로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 복도식(1개층 5개호)로 지상주차장 및 기계식 주차설비 되어있
음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22025 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 6층604호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 10.87㎡ (약 3.29평)

* 토지지분: 10.8698㎡ (약 3.29평)

* 건물면적(전용면적): 35.04㎡ (약 10.60평)

* 건물지분: 35.0425㎡ (약 10.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부전1동새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 지하철 4호선 명장역 남동측 인근, 충렬중학교 북서측 인근에 위치한 아이뷰파크 6층 604호임. 주위는 공동주택, 단독주택, 도로변점포, 우체국 등이 혼재하여 주거환경은 보통 수준임.

* 교통상황

소형 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

남측으로 약 8미터 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 30m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 20일 접수된 부전1동새마을금고의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 근저당권 (을1): 부전1동새마을금고, 63,800,000원

* 주택임차권 (을2): 김* (김예림), 130,000,000원 (2022-10-26 전입, 2022-09-23 확정)

* 가압류 (갑5): 사상신용협동조합, 600,000,000원

* 임의경매 (갑6): 부전1동새마을금고, 60,406,890원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없으며, 지상권 등에 대한 별도 언급 없음.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김*의 승계인)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-09-23

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 주택임차권 등기가 말소되는 권리이므로 대항력이 없음. 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

* 주변 거래 동향

최근 2026년 5월 명장동 일대의 거래 정보는 다음과 같음.

* 협성A동(1983년 건축, 39.67㎡) 12,300만원 (약 310만원/㎡)

* 일양빌라(1993년 건축, 61.86㎡) 9,000만원 (약 145만원/㎡)

* 롯데원룸(2003년 건축, 25.495㎡) 8,000만원 (약 314만원/㎡)

* 시세 분석

본건 아이뷰파크는 2021년 12월 사용승인된 신축 건물로, 주변의 연식 있는 다세대/연립 주택보다 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됨.

본건 전용면적 35.04㎡(약 10.6평) 기준으로, 롯데원룸(25.495㎡, 8,000만원) 및 협성A동(39.67㎡, 12,300만원)의 ㎡당 시세(약 310~314만원)를 적용하면, 본건의 시세는 약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원 내외로 추정됨.

다만, 감정가는 1억 7천만원으로, 주변 실거래가 시세보다 높게 평가되어 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 6층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)임. 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물임.

외벽은 저층 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 복층유리 이중창으로 마감되어 있음.

* 내부 설비

위생 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 스프링클러 설비, 공동 현관문, 승강기, 천장형 에어컨, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

* 주차 및 편의시설

지상 주차장 및 기계식 주차 설비 이용 가능함. 1개 층에 5개 호실이 있는 복도식 구조임. 남향으로 배치되어 있음.

* 주변 편의시설

지하철 4호선 명장역과 시내버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리함. 충렬중학교, 우체국, 도로변 점포 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 토지이용계획

준주거지역에 위치하며, 가로구역별 최고 높이 제한(30m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리

감정가 1억 7천만원 대비 주변 실거래가 시세(약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원)와의 차이가 상당함. 이는 1차 입찰 시 유찰 가능성을 높이며, 재매각 시 낙찰가가 감정가보다 낮아질 수 있음을 시사함.

* 기계식 주차 설비

기계식 주차 설비는 일반 주차 대비 유지보수 비용이 더 발생하거나 고장 시 불편함이 따를 수 있음.

* 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석으로는 특별한 혐오시설이나 기피 시설이 확인되지 않으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 세밀한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동에 위치한 신축(2021년 완공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 지하철 4호선 명장역 역세권에 있어 입지 및 교통 여건이 우수함. 소유권이전 신탁 말소, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸되어 권리 인수에 문제가 없음. 다만, 감정가 1억 7천만원이 주변 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 1차 입찰 시 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자 가치가 높음.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 인수가 가능함.

* 부산 동래구 지역 내 우수한 주거 및 교통 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적(35.04㎡)과 신축 연식(2021년)을 고려하여 주변 시세(약 310~314만원/㎡)를 적용 시, 적정 시세는 약 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원 내외로 추정됨.

* 보수적인 투자 관점에서 시세 하단부와 안전 마진을 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.