나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11497 [1] 경상남도 김해시 진례면 신안리 산361-3 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 신안리에 소재하는 토지로서, '진례저수지' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 남동하향의 급경사지대내의 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 과수원임.
일련번호(2) : 남하향의 급경사지대내의 부정형의 토지로서, 토지임야상태임.
일련번호(3) : 남하향의 완경사지대내의 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서, 창고등의 건부지임.
일련번호(5) : 남하향의 완경사지대내의 부정형의 토지로서, 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 남측으로 폭 약 3미터의 도로가 소재하나, 폐도이며, 인근토지상에 개설된 폭 약 2~3미터의 도로를 통하여 접근가능함.
일련번호(2) : 지적도상 맹지임.
일련번호(3) : 지적도상 맹지이나, 인근토지상에 개설된 폭 약 2~3미터의 도로를 통하여
접근가능함.
일련번호(5) : 지적도상 맹지이나, 본건 내부 및 인근토지상에 개설된 폭 약 2~3미터의
도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공익용산지<산지관리법>
일련번호(2) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지
일련번호(3) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지
일련번호(5) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4-1) : 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1996.12.16.)
외벽 : 판넬잇기 등 마감.
내벽 : 판넬 및 벽지 등 마감.
바닥 : 모노륨 및 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

일련번호(4-2) : 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1996.12.16.)
외벽 : 목재 위 페인팅 및 일부 벽체 없음.
바닥 : 철재 철망 등 마감.

이용상태

일련번호(4-1) : 창고 및 사무실 임.

일련번호(4-2) : 동물관련시설 임.

설비내역

급배수, 위생설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각대상에 포함. 목록 2. 5.는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 진례면의 사실조회 회신서에 의하면 목록 3. 토지에 대하여 1966. 4. 10. 축사로 전용허가가 이루어진 것으로 기재되어 있는 바, 구체적인 것은 관할 관청의 확인을 요함. 목록 1. 토지 위에 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11497 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 신안리 산361-3

* 용도: 창고시설, 동물관련시설

* 감정가: 1,159,490,600원

* 토지면적: 46,274.00㎡ (약 14,000평)

* 건물면적: 195.48㎡ (약 59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 신안리에 위치하며, '진례저수지' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 자연녹지 지역의 특성을 보입니다. 고즈넉한 농촌 풍경과 저수지가 인근에 있어 경관이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 지역까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로 상태는 토지별로 상이하며, 지적도상 맹지이거나 약 2~3미터 폭의 도로를 통해 접근 가능한 경우가 있습니다. 일부 도로는 폐도 상태일 수 있어 접근성 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 배출시설설치제한지역

* 공익용산지 (일부 토지)

* 영농여건불리농지 (일부 토지)

이러한 개발제한구역은 난개발 방지를 목적으로 하며, 특정 건축물 설치나 용도 변경에 제한이 따릅니다. 김해시의 경우 개발제한구역 내 일부 집단취락지구에 대한 해제 및 개발 계획이 진행된 바 있으며, 신안리 일부 지역도 이에 포함된 이력이 있습니다. 최근에는 스포츠 특화 복합주거단지 조성 사업 등 진례면 지역의 개발 움직임이 있으나, 본 물건과 직접적인 연관성 및 개발제한구역 해제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 토지 및 건물 등기부상에는 다수의 근저당권 및 압류 내역이 기재되어 있으나, 채권 총액 3,899,000,000원에 해당하는 권리들은 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 말소 기준 권리보다 후순위로 설정되었던 근저당권들이 경매개시결정으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 채권자 '더블유엔케이엔2309유동화전문'에 의해 2025년 5월 21일 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 김해시 진례면의 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 밀집된 산업 단지가 인근에 직접적으로 분포하고 있지는 않으나, 김해시 전체적으로는 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데 워터파크 등이 소재하여 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 진례면 지역에서는 복합 스포츠 레저 시설 및 주거 단지 조성 사업이 추진되고 있어 향후 지역의 변화가 예상됩니다.

4.2. 개발 가능성

물건 소재지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 직접적인 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 다만, 지역 내 대규모 개발 사업 추진 동향을 고려할 때, 향후 관련 인프라 확충 및 지역 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

소재지가 농촌 지역 및 자연녹지 지역이므로, 대형마트, 병원 등 현대적인 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, '진례저수지' 인근에 조성된 둘레길 등 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 김해 시내 지역의 편의시설 이용은 차량으로 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

목록 2와 5 토지는 농취증(농지취득자격증명) 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 분묘 관련

목록 1 토지 상에 분묘가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 해당 가치가 반영되었습니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 인허가

본 물건은 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 특히, 목록 3 토지는 1966년 축사 전용 허가가 있었던 것으로 기록되어 있으나, 현재의 용도 및 허가 상태는 관할 관청을 통해 구체적으로 확인해야 합니다.

6.4. 기타 리스크 (혐오시설 가능성)

김해시 지역 내에서는 혐오시설 관련 민원 및 조례 개정 논의가 있었던 사례가 있습니다. 본 물건의 정확한 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 없으나, 개발제한구역 및 지역 특성을 고려할 때 잠재적인 인근 시설에 대한 조사 및 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진례면 신안리에 위치한 대규모 토지(약 14,000평)와 그 위에 건축된 창고 및 동물관련시설(약 59평)이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사하지만, 개발제한구역 및 다수의 행위 제한으로 인해 신규 개발이나 용도 변경에는 제약이 따릅니다.

권리 관계는 경매개시결정으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 토지 상 분묘 소재 및 분묘기지권 가능성, 과거 축사 허가 이력 확인 필요 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 특히 농취증 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조항은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 14,000평에 달하는 광대한 토지는 향후 농업, 축산업, 물류 창고 등 다양한 목적으로 활용될 잠재력을 지니고 있습니다.

* 자연 환경: 진례저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 특정 업종(예: 친환경 농장, 체험 시설 등)에 부합할 수 있습니다.

* 개발 동향: 진례면 지역의 대규모 개발 사업 추진은 향후 지역 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,159,490,600원입니다. 이는 토지 및 건물의 현황, 제반 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정된 가격입니다. 물건의 잠재적 리스크(농취증, 분묘기지권, 개발제한구역 등)와 향후 활용 가능성, 그리고 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 권리가 없고, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 각 리스크 요인의 실질적 영향을 평가하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 본 보고서에 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.