나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [1] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 55,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61 평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동 담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하며, '롯데마트' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 중심상업지역으로 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 지하까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 사정을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권은 2019년 7월 18일 대구은행에 의해 396,000,000원으로 설정되었습니다.

현재 경매개시결정은 2025년 5월 21일 주식회사 아이엠뱅크(구 주식회사 대구은행)의 신청으로 314,406,183원 채권액으로 진행되었습니다.

등기부상 총 채무액은 396,000,000원입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업자 등록일: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 5월 6일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역 내에 위치하여 다양한 상업 및 업무시설 이용이 편리합니다.

인근에 '롯데마트'가 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2025년 3월: 29.08㎡ 면적, 7층, 38,000,000원

* 2025년 12월: 38.73㎡ 면적, 4층, 37,000,000원

* 2025년 11월: 23.21㎡ 면적, 8층, 34,000,000원

본 건(26.92㎡)과 유사한 면적의 거래 사례(29.08㎡)를 고려할 때, 현재 시세는 약 35,000,000원에서 40,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(55,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

* '롯데마트'가 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 상업, 업무, 위락 시설이 혼재된 지역으로 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 교통

* 건물 지하까지 차량으로 진입 가능하며, 주차 공간 확보가 용이합니다.

* 인근 시내버스 정류장을 통해 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 건물 설비

* 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 및 주차 타워 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(55,000,000원)과 최근 시세(약 35,000,000원~40,000,000원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 신중한 접근을 요구하며, 감정가보다 낮게 낙찰될 가능성과 반대로 유찰될 가능성을 모두 내포하고 있습니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 시 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 건물 내부 상태, 수리 필요성 등은 외부 관찰만으로는 파악하기 어렵습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보 및 감정평가서 요약에 따르면 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 이점을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

가장 눈에 띄는 점은 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 것입니다. 이는 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 감정가의 적정성에 대한 의문과 함께 향후 시장 상황 변화에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

현재 파악된 정보와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 낮은 시세로 인해 시세 차익을 통한 수익률 확보가 기대됩니다.

* 임차 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 입지 우수: 김해시 대청동 중심상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 55,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 ㎡당 약 1,300,000원에서 1,500,000원 수준에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건(26.92㎡)의 현재 적정 시장 가치는 약 35,000,000원에서 40,000,000원으로 추정됩니다.

감정가와 시세의 큰 차이, 그리고 경매 물건의 특성을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가를 제시하자면 48,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 시세보다 높지만 감정가보다는 현저히 낮아, 낙찰 시 수익성을 확보할 수 있는 범위에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.