나이스옥션 법원경매 창원 2025타경512 [1] 경상남도 김해시 화목동 187-10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경512 [1] 경상남도 김해시 화목동 187-10 답 경매

• 사건번호: 2025타경512
• 주소: 경상남도 김해시 화목동 187-10
• 감정가: 473,824,000원
• 최저가: 331,676,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

창원지방법원 경매2계 2025타경512 | 소재지: 경상남도 김해시 화목동 187-10 | 감정가: 473,824,000원 | 최저가: 331,676,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 창원지방법원 2025타경512 (1)

소재지: 경상남도 김해시 화목동 187-10

1.2. 물건 기본 정보

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각 (토지 외 건물 및 제시외 물건 없음)

토지면적: 2144.00㎡ (약 648.56평)

감정가: 473,824,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.3. 매각 조건 및 현황

소유자/채무자: 유OO

채권자: 장OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 요함 (미제출시 보증금 반환하지 않음)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 환경 개요

본건은 김해시 화목동 소재 칠산초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 시가지 외곽의 경지정리된 농경지대로 형성되어 있어 전형적인 근교 농지의 특성을 보입니다. 평지이며 현재 답(논)으로 이용 중인 세로장방형의 토지입니다.

2.2. 주변 교통 및 도로 현황

본건까지 소형 차량 및 농기계의 접근은 가능하며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지의 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입에 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 구분

본건은 소유자 유OO의 채무로 인해 채권자 장OOOOOOO이 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 토지 매각만 진행되며, 건물 및 제시외 물건은 없는 깨끗한 상태로 진행됩니다. 임의경매이므로 법적인 소유권 이전 절차상 문제는 없을 것으로 보이나, 매각 완료 시점까지의 채무 변제 여부에 따라 경매 취하 가능성도 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 토지는 지목이 답(농지)이며, 농지법상 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 낙찰자는 매각 결정일 전까지 관할 기관에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않으니, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 현황 및 제한 사항

본 토지는 현재 답으로 이용 중이나, 토지이용계획상 강력한 규제가 복합적으로 적용되고 있습니다.

- 자연녹지지역, 개발제한구역(그린벨트): 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

- 농업진흥구역(2016-06-30): 농업 생산성 향상을 목적으로 지정된 지역으로, 농업 관련 시설 외의 건축은 사실상 불가능합니다.

- 가축사육제한구역(모든축종 제한지역): 환경 보호를 위해 가축 사육이 제한됩니다.

본건은 '답'으로의 이용에 중점을 둔 투자 또는 장기적인 규제 완화에 대한 기대감을 가지고 접근해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 낙찰자 본인의 농업경영계획서 작성 및 농지 위원회 심의 통과 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크 (혐오시설 정보 포함)

본건 토지의 소재지인 김해시 화목동 일대는 기존에 분뇨 및 하수처리장이 위치한 지역으로, 환경 시설로 인한 악취 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

더불어, 최근 김해시는 기존의 환경시설 단지에 하수 찌꺼기, 분뇨 외에 음식물 찌꺼기까지 통합 처리하는 '유기성 폐자원 통합 바이오가스화 시설 설치사업'을 추진하고 있으며, 이에 대해 지역 주민들의 강한 반대가 이어지고 있습니다.

따라서, 토지 이용 및 향후 주거 환경 개선에 대한 기대감 측면에서는 해당 시설로 인한 환경적 불확실성(악취, 혐오시설, 지역 이미지)이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 시가지 주변에 위치한 비교적 큰 면적(2144.00㎡, 약 648.56평)의 농지입니다. 주변 접근성은 양호하며 토지 형태나 이용 상태도 우수합니다. 그러나 개발제한구역(그린벨트), 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 단기적인 개발이나 용도 변경을 통한 수익 창출은 매우 어렵습니다. 장기적인 관점에서 김해시 도시계획 변화에 따른 규제 완화 또는 농지로서의 안정적인 투자를 고려해야 합니다. 특히, 인근에 존재하는 환경 시설 및 신규 바이오가스화 시설 추진 관련 주민 반대 이슈는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 잠재적 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

- 농지로서의 우수한 조건: 평지, 세로장방형, 포장도로 접합 등 농지로서의 이용 가치는 우수함.

- 미래 가치: 김해시 시가지 근거리에 위치하여 장기적으로 도시 확장 또는 개발제한구역 해제 시 높은 시세차익을 기대할 수 있음.

- 상대적으로 저렴한 투자 기회: 강력한 규제로 인해 일반 주거지나 상업지에 비해 낮은 가격으로 광역 도시 근교 토지를 선점할 수 있는 기회.

- 유의사항: 농지취득자격증명 확보 및 인근 환경 시설 관련 리스크를 감수해야 하는 투자입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계