나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11498 [1] 경상남도 김해시 한림면 용덕리 416 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 '오항마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 마을주변 농경지대로서 동유형의 축사 및 농경지, 소규모의 공장 등이 위치하고 있어 제 반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때 제반 대 중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3,4): 공히 부정형 평지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 축사용 건부지로 이 용중임. 일련번호(6): 부정형 완경사지대로서 자체지반 대체로 평탄하며, 축사용 건부지로 이용중임. 일련번호(8): 부정형 평지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3,4): 일단의 서측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(6): 북동측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(8): 현황 '도로'로서 세로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,6,8): 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06- 28)<수도법> 임. 일련번호(3,4): 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28) <수도법>, 하천구역<하천법> 임.

제시목록 외의 물건

(1)대상토지 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법으로 감정평가 하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)대상토지 일련번호(6)과 북서측 인접지 경계 부근에 제시외물건(지하수 관정)이 소재하여 제반 현상 및 관리상태 등을 참작하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 인허가 및 정상작 동 여부, 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 대상토지 일련번호(3,4)는 일부가 하천구역에 저촉되고, 일련번호(3)은 일부가 현황 '도로'인 점, 일련번호(8)은 지목 및 현황이 '도로'인 점을 각각 감안하 여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1)일련번호(2): 블록조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 플라스틱배드 등임. (2)일련번호(2-1): 블록조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 콘슬라트 등임. (3)일련번호(5): 블록조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 플라스틱배드 등임. (4)일련번호(5-1): 블록조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 바닥: 콘슬라트 등임. (5)일련번호(5-2): 파이프조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 콘크리트미장마감 등임. (6)일련번호(5-3): 파이프조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 바닥: 콘슬라트 등임. (7)일련번호(7): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 콘크리트미장마감, 콘슬라트 등임. (8)일련번호(7-1): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 콘크리트미장마감 등임. (9)일련번호(7-2): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체: 판넬잇기마감 등. - 천정: 철골트러스노출 등. - 바닥: 콘크리트미장마감 등임. (10)일련번호(7-3): 블록조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 징크판넬잇기마감 등. - 내벽 및 천정: 벽지마감 등. - 창호: PVC창호 등임.

이용상태

(1)일련번호(2,2-1,5,5-1,5-2,5-3,7): 공히 축사로 이용중임. (2)일련번호(7-1): 축사 및 퇴비사로 이용중임. (3)일련번호(7-2): 창고로 이용중임. (4)일련번호(7-3): 관리사로 이용중임.

설비내역

(1)일련번호(2,2-1,5,5-1,5-2,5-3,7,7-1): 공히 제반 급배수설비, 전기설비, 축사관련시설 등이 되어 있음. (2)일련번호(7-2): 제반 전기설비 등이 되어 있음. (3)일련번호(7-3): 제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.

공부와의 차이

대상건물은 공부상 '스레이트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황 '판넬지붕'이며, 일련번호(7) 건물의 일부는 지붕 등이 파손되었는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 1)대상토지 및 대상건물에 설치되어 있는 사일로탱크, 급이시설, 급수시설, 분 만틀, 스톨, 분뇨처리시설 등은 축사를 운영하기 위한 축사관련시설로서 대 상건물 및 제시외건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시 기 바람. 2)대상건물 일련번호(7-3)의 전면에 위치하는 데크는 건물에 포함하여 감정평 가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)당해 감정평가서는 감정평가 대상건물 등의 하자 등에 대한 보증이 아니므로 필히 입찰시 경매목적물의 현상 등을 확인하시기 바람. 4)대상건물 일부는 현장 방문시 폐문부재 상태 등으로 인하여 대상물건의 내부 구조 등을 확인할 수 없었는 바, 일반건축물대장 및 관련공부, 외부관찰, 탐 문조사 등에 의한 통상적인 상태에 의거하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함.
기호2,5,7 건물은 공부상 ‘스레이트지붕’이나 현황은 ‘판넬지붕’임.
기호1,3,4,6,8 토지는 지적경계가 불분명하여 지적경계측량을 요함.
제시외 6-2 지하수 관정의 인허가, 정상작동 여부는 불명.
제시외 건물 소재로 인해 영향받는 토지가격은 감정평가명세표 비고란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11498 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 한림면 용덕리 416

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

* 감정평가액: 1,706,372,220원

* 토지 면적: 3,881.00㎡ (약 1,174.03평)

* 건물 면적: 1,850.20㎡ (약 559.69평)

* 제시외 건물 면적: 292.40㎡ (약 88.46평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부경양돈협동조합

* 총 등기부채권액: 2,613,347,947원

* 주요 건물 정보:

* 건물(2): 블록조 판넬지붕 단층, 동물 및 식물 관련시설, 사용승인일 1987.07.29, 면적 238㎡

* 건물(5): 블록조/파이프조 판넬지붕 단층, 동물 및 식물 관련시설(축사), 사용승인일 1993.12.23, 면적 507.21㎡

* 건물(7): 블록조/경량철골조 판넬지붕 단층, 동물 및 식물 관련시설, 사용승인일 1991.08.20, 면적 1104.99㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 '오항마을' 남동측 인근에 위치하며, 마을 주변 농경지대와 동유형의 축사, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호(1,3,4): 부정형 평지로, 축사용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(6): 부정형 완경사지로, 자체 지반은 대체로 평탄하며, 축사용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(8): 부정형 평지로, 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 일련번호(1,3,4)는 서측으로, 일련번호(6)은 북동측으로 도로와 접하며, 일련번호(8)은 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다. (일련번호 3,4는 하천구역에 저촉됩니다.)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 언급된 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (을8, 부경양돈협동조합, 2017.01.11)

* 채권 총액: 2,613,347,947원 (근저당, 가압류, 압류 등 다수)

* 주요 채권자: 부경양돈협동조합, 농업협동조합중앙회, 박지용, 김해시 등

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 임차인 현황: 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 축사 및 농림업 관련 시설로, 일반적인 상업지역과는 다른 특성을 가집니다.

* 주변 환경은 농경지대와 축사, 소규모 공장이 혼재하여 있어, 지역 특색을 반영하는 입지입니다.

* 시설의 생산 활동과 관련된 배후 수요가 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 대상지 주변은 농촌 지역으로, 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근성이 확보되어 있어 김해 시내 등 접근성은 보통 수준입니다.

* 지역의 문화, 의료, 교육 시설 등은 김해 시내 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 여러 채권이 설정되어 있습니다.

* 건축물대장상 지붕 재질(스레이트)과 현황(판넬)이 불일치하는 부분이 있습니다.

* 토지 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 지하수 관정의 인허가 및 정상 작동 여부가 불명확하며, 소유권 관계도 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물이 소재하여 토지 가격에 영향을 미칠 수 있으나, 구체적인 내용은 감정평가명세표 비고란을 참조해야 합니다 (정보 제공되지 않음).

* 일부 토지(3,4)가 하천구역에 저촉되어 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지(3,8)는 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물(7)의 지붕 등 일부 파손이 있으며, 일부 건물은 현장 방문 시 폐문 상태로 내부 구조 확인이 어려웠습니다.

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로, 향후 축사 운영 관련 규제 변화에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면의 농경지대 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설(축사)입니다. 상당한 규모의 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가액은 17억 원 이상입니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 보통 수준입니다.

권리 관계는 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인으로부터 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물 지붕 재질 불일치, 토지 지적 경계 불분명, 제시외 지하수 관정의 불명확성, 일부 토지의 하천구역 저촉, 일부 건물 파손 및 내부 확인 불가 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역 등 지역적 규제 사항도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 관련 사업 운영 경험이 있거나, 축사 시설 투자를 고려하는 특정 수요층에게는 잠재력이 있을 수 있으나, 명확한 권리관계 및 현황 조사, 그리고 향후 규제 변화 등을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높을 수 있습니다.

* 지역 특성상 축사 및 농업 관련 시설로서의 활용 가치가 기대됩니다.

* 말소기준권리 이후의 채무는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 임차인으로 인한 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 감정평가액 1,706,372,220원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 확인된 물건의 상태, 주변 시세, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인으로부터 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있을 것입니다. 단, 제시된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.