나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5329 [1] 경상북도 상주시 공성면 도곡리 434 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 경상북도 상주시 공성면 도곡리 소재 ""윗돗골마을"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 순수농경지대로 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,2: 농경지로서의 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 완경사지대의 부정형 토지로서 완경사지대의 자체는 등고 평탄한 과수원임.
기호2: 완경사지대의 부정형 토지로서 완경사지대의 자체는 등고 평탄한 일부 과수목이 식재된
휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호1,2: 공부상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

'사진' 참조

공부와의 차이

기호1: 공부상 지목이 '답'이나 과수원임.
기호2: 공부상 지목이 '답'이나 일부 과수목이 식재된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 토지상에 식재된 과수목은 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함평가 하되
토지감정평가명세표 비고란에 과수목을 제외한 토지만의 가액을 별도 기재
하였으니, 경매 진행시 일괄매각여부를 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. (일괄매각 토지 전부의 공유자에 한함.) 목록 1 공부상 지목이 답이나 실제 과수원임. 목록 2 공부상 지목이 답이나 일부 과수목이 식재된 상태임. 지상 소재 과수목은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5329 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 공성면 도곡리 434

* 공부상 지목: 답

* 현황: 실제 과수원 (목록 1), 일부 과수목이 식재된 휴경지 (목록 2)

* 감정가: 58,708,000원

* 토지면적: 4516.00㎡ (약 1366.09평)

* 토지 지분: 2258㎡ (약 682.05평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO (등기부 요약 갑4 참조)

* 물건명세서 작성일: 2026년 6월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 상주시 공성면 도곡리 소재 "윗돗골마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농경지대로 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 농경지로서 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1: 완경사지대의 부정형 토지로서 자체는 등고 평탄한 과수원입니다.

* 기호 2: 완경사지대의 부정형 토지로서 자체는 등고 평탄한 일부 과수목이 식재된 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 공부상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 농업진흥구역입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권은 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 을5 (2021년 5월 6일, 최옥기, 근저당권, 45,000,000원)

* 총 채권액: 92,500,000원 (을5: 45,000,000원, 을6: 22,500,000원, 을7: 25,000,000원, 갑4 채권액: 32,919,452원 - 을5, 을6, 을7은 말소 대상. 갑4는 경매신청 채권으로 말소 대상.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

* 지분 매각 건으로, 공유자의 우선매수권 행사가 가능합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. (일괄매각 토지 전부의 공유자에 한함.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농업진흥구역 내의 농경지대로, 주된 이용 형태는 농업 활동으로 보입니다. 주변에 별도의 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 "윗돗골마을"이 인접해 있으나, 일반적인 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 없습니다. 지역의 특성상 농업 활동을 중심으로 한 생활권으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법상 해당 자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 인접 도로가 없어 건축, 개발, 농기계 접근 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지의 절반 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 분할, 이용에 대한 협의가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '답'이나 실제로는 과수원 또는 과수목이 식재된 상태입니다. 감정평가서상 과수목은 토지에 포함 평가하되 토지만의 가액을 별도 기재하였고, 물건명세서에는 지상 과수목은 매각 제외로 명시되어 있어, 과수목의 소유권 및 처리에 대한 명확한 확인이 경매 진행 시 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 중 누군가가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 공성면 도곡리 소재 농림지역 내 농지(답) 지분 매각 건입니다. 공부상 지목과 현황의 차이가 있고 맹지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점, 그리고 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분으로 인수되는 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업진흥구역 내 토지로, 장기적인 농업 관련 투자 또는 농지 확보 목적에 적합할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 전체 토지 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 현황이 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 기존 영농 활동을 이어가려는 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가의 정확한 산정은 현장 조사, 주변 유사 물건의 시세 및 최근 낙찰가, 해당 토지의 실제 활용 가치, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

* 제공된 감정가 58,708,000원(토지 전체 기준 추정)에서 토지 지분율(50%)을 고려한 가격대를 참고하되, 위에 언급된 여러 변수를 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.