나이스옥션 법원경매 상주 2025타경181 [1] 경상북도 상주시 신봉동 537-1 상주청구타운 102동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 개운동 소재 ""개운저수지"" 동측 근거리에 위치하는 ""상주청구타운""
제102동 제12층 제1203호 단위세대로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 12층 1203호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
- 바닥: 장판지, 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보기, 소화전, 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접필지와 대체로 등고평탄한 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없 습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 상주지원 2025타경181 (1)

소재지: 경상북도 상주시 신봉동 537-1 상주청구타운 102동 12층1203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 142,000,000원 (1억 4천 2백만원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.41㎡ (약 13.43평)

건물면적(전용면적): 73.34㎡ (약 22.19평)

(건축물대장상 공급면적은 명시되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓습니다.)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1203호

사용승인일: 1997년 04월 29일

건축 연도: 1997년 (2026년 기준 29년 경과)

총 주차대수: 363대 (지상 3대, 지하 18대, 기타 342대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상북도 상주시 개운동 소재 "개운저수지" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (제반 교통사정 보통)

단지 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을8. 근저당 (국민은행)으로, 2019년 09월 25일 접수되었습니다. (채권최고액 69,300,000원)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이정*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 02월 15일

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 별도 약정 여부, 명도 과정에서의 특이사항 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑1): 이석희 (1997.05.09)

* 근저당 (을8): 국민은행 (2019.09.25) - 말소기준권리

* 압류 (갑4): 기흥세무서장 (2024.01.08)

* 가압류 (갑5): 우리금융캐피탈 (2024.12.04)

* 임의경매 (갑6): 국민은행 (2025.05.22)

등기부 채권 총액 (추정): 110,099,559원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 상주청구타운은 아파트, 다세대, 단독주택, 상가가 혼재된 지역에 위치합니다.

단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복리 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 상주초등학교, 상주중앙중학교, 상주고등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료 시설

상주지역 내에 상주적십자병원과 다수의 병의원 및 약국이 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

5.4. 교통

인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 아파트는 1997년 사용승인되어 2026년 기준 29년 경과되었습니다. 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성 또는 향후 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(이정*)의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명도 협상 시 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획

가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있어, 향후 도시 개발 계획 수립 시 일부 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 이미 아파트 단지로 개발된 지역이므로 즉각적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시에 위치한 상주청구타운 아파트로, 지역 내에서 안정적인 주거지로 자리 잡고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 매각 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 29년 경과된 건물 노후도와 0원 보증금의 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

최근 아파트 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가 1억 4천 2백만원은 시세 범위 내에 있어, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치

전용면적 73.34㎡ (약 22평)은 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 면적입니다. 또한, 지역 내 아파트 수요를 고려할 때 장기적인 투자 가치도 보유하고 있습니다.

8.3. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 단지 내 복리시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례 (2026년 6월)를 분석한 결과,

* 59.99㎡ (약 18평) 면적은 1억 350만원 ~ 1억 2천 3백만원 수준에서 거래되었습니다. (평당 약 571만 ~ 680만원)

* 134.28㎡ (약 40평) 면적은 2억 5천 9백만원에 거래되었습니다. (평당 약 638만원)

본건 73.34㎡ (약 22.19평)의 경우, 위 시세를 바탕으로 추정 시 1억 2천 7백만원 ~ 1억 5천만원 수준의 시세를 형성할 것으로 보입니다. 감정가 1억 4천 2백만원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

건물의 노후도 및 임차인 관련 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 추천합니다.

최근 시세 및 감정가, 12층이라는 층수 이점을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.