나이스옥션 법원경매 상주 2025타경173 [1] 경상북도 상주시 모동면 신흥리 449 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 모동면 신흥리 소재 '신흥1리마을회관' 남서측 인근에
위치하며 주위는 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 창고용 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북서측 구거를 경유하여 폭 약 4~5미터 및 북동측으로 폭 약 3미터 미만의
포장 도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치
제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.
2)기타
-.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 제시외건물은 매각 제외하고 이를 위한 법정지상권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경173 (1)

소재지: 경상북도 상주시 모동면 신흥리 449

용도: 대지

감정가: 51,972,000원

토지면적: 1296.00㎡ (약 392.00평)

토지지분: 866.2464㎡ (약 261.90평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO

매각대상: 토지지분매각

감정평가요약:

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 상주시 모동면 신흥리 소재 '신흥1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 창고용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 필지 북서측 구거를 경유하여 폭 약 4~5미터 및 북동측으로 폭 약 3미터 미만의 포장 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치 제한지역).

2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 모동면 신흥리에 위치하며, 인근에 신흥1리마을회관이 있습니다. 주변 환경은 농가주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 전반적으로 조용한 농촌 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인접 도로의 폭은 약 3~5미터로 차량 통행에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

상주시 생활폐기물 처리 시설이 복룡동에 위치하고 있으며, 모동면에는 생활폐기물 매립지가 운영되었으나 현재는 용량 한계로 확장이 검토되고 있습니다. 이러한 시설들의 위치는 본건 소재지와 직접적인 인접성은 낮으나, 상주시 전체의 환경 정책 및 관리 대상 지역과 관련이 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (채권자: 신소영, 채권금액: 42,000,000원, 접수일자: 2019-08-22).

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 1~7: 소유권 이전 (매매, 증여)

* 을구 1: 근저당 (신소영)

* 갑구 10~13: 압류 (강동세무서장, 서울특별시강동구, 국민건강보험공단)

* 갑구 14: 임의경매 (신소영)

위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 42,000,000원.

지상권: 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 잠재적 권리입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 본건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업지구와 같은 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 창고용 건부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 농업 관련 시설이나 소규모 물류 거점 등과 연계될 가능성은 있으나, 대규모 상업 활동을 위한 입지로는 부적합합니다.

5. 생활정보

본건은 경상북도 상주시 모동면 신흥리에 위치하고 있으며, 주거지로서의 편의시설 정보는 제한적입니다. 인근에 '신흥1리마을회관'이 있으며, 농경지와 농가주택이 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. 상주시청 및 주요 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 상주시 시가지 내에 위치하고 있어, 차량으로 이동 시 일정 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 모동면 자체적으로는 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공동 소유자와의 관계 형성 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 민사집행법에 따라 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 과정에서 경쟁 상대가 될 수 있습니다. 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 제시외 건물 존재 가능성과 이에 따른 법정지상권 성립 여지는 토지 사용에 제약을 가할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물 소유자의 지상권 행사를 용인해야 하므로 실질적인 토지 이용 가치가 하락할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역으로 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 폐수배출시설 설치제한지역에 해당하여 축산업이나 특정 폐수 배출 시설 설치에는 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 모동면 신흥리의 토지 지분 매각 물건으로, 농촌 지역의 일반적인 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 51,972,000원으로 책정되었으나, 지분매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 공유자와의 원만한 협의 없이는 토지 이용에 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같은 점을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 토지 지분을 취득할 기회: 위험 요소를 감안하더라도, 시장가치 대비 저평가된 지분을 취득할 가능성이 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 조정 가능성: 공유자 우선매수권 행사 여부 및 법정지상권 문제 해결 방안을 모색한다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰 희망가는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 제시외 건물의 현황 및 소유 관계 파악 (법정지상권 성립 여부 및 범위 확인)

* 공유자 현황 및 지분 비율 확인

* 본건 토지와 인접한 토지의 최근 거래 사례 조사

* 관련 법규 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토

상기 정보들을 종합적으로 고려하였을 때, 현재 단계에서는 보수적인 접근을 권고하며, 감정가(51,972,000원) 이하에서 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다. 특히, 법정지상권 문제로 인해 토지의 활용에 제약이 발생할 경우, 실제 취득 가격은 감정가보다 현저히 낮아져야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.