나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11057 [1] 경상북도 구미시 진평동 1054-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재""진평초등학교""동남측 인근에 위치하며,
주위는 정비된 주택지대로서, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형으로 인접지와 등고평탄한 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 건으로서,
- 외벽: 치장석붙임 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감.
- 바닥: 인조석갈기, 장판, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 다가구주택(계단실)
2층~4층: 각 다가구주택

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', 사진 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11057 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1054-4

신주소: 경상북도 구미시 인동32길 49-8 (진평동)

용도: 다가구주택

감정가: 810,807,640원

토지면적: 318.60㎡ (약 96.40평)

건물면적: 570.73㎡ (약 172.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건축년도: 2005년 10월 7일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 진평동에 소재하며, 주위는 잘 정비된 주택지대입니다. 동남측으로는 진평초등학교가 위치하며, 인근에 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량의 진입이 가능하며, 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 토지는 가장형으로 인접지와 등고평탄하며, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 4월 13일 접수된 인동새마을금고의 근저당권(을6/을8)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황으로는 박 , 박 , 정 , 한국토지주택공사(임차인장 ), 한국토지주택공사(임차인최 )가 있으나, 모두 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-23

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 320,000원

전입일자: 2024-06-18

확정일자: 2024-06-18

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(임차인장 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-22

확정일자: 2021-04-15

배당신고일자: 2025-06-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(임차인최 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-23

확정일자: 2021-04-09

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 없음

비고:

종합적으로 보았을 때, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진평동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, '진평음식문화 특화거리'가 조성되어 있어 외식 및 상업 활동이 활발한 지역 중 하나입니다. 또한, 인근에 진평초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 주거지로서의 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있으며, 차량 진입이 용이합니다. 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 구미시 산업단지와의 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설: '진평음식문화 특화거리'를 비롯하여 다수의 상업 시설, 마트, 은행, 병원 등이 주변에 위치하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 롯데마트 구미점, 홈플러스 익스프레스 진평점 등 대형 마트 접근성도 좋습니다.

* 교육 시설: 본건 동남측 인근에 진평초등학교가 있으며, 구미중학교, 인동고등학교 등도 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료 시설: 구미강동병원 및 다수의 의원, 약국이 인근에 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 현재 소재지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설이나 환경 오염 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로 산업단지가 발달해 있으며, 일부 지역에서 환경 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건의 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다. 다만, 지도상 3공단이 일부 끼여 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 항상 존재합니다. 특히 보증금 0원인 임차인이 있다는 점은 특이사항입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 3공단이 지도상 일부 끼여 있다는 점은 잠재적인 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 다가구주택으로, 진평초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 다수의 임차인이 거주하고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없습니다. 건물 상태도 양호한 것으로 파악되며, 주거지로서의 가치가 높습니다. 3공단이 인근에 있다는 점은 향후 개발 계획 등에 따라 긍정적 또는 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임차인이 거주하고 있어 꾸준한 월세 수입이 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 진평초등학교 인근의 주택가에 위치하며, 상업 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 발전 가능성: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 810,807,640원이며, 현재 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 결정하지만, 본건의 경우 주변 다가구주택의 매매 및 임대 현황, 공실률 등을 면밀히 분석하여 수익률을 계산한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.