나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11064 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 5 구미봉곡 뜨란채 제112동 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '선주중학교' 북동측에 인접하여 위치하는 ""구미봉곡
뜨란채아파트 제112동 1층 제101호"" 단위세대로서, 부근일대는 택지개발지구 내 정비된 주
택지대로서 아파트단지 및 단독주택지대, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장과 경부고속도로 북구미 하이패
스 I.C. 가 입지하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 10층건 중 제1층 제101호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지, 내장타일 등 마감
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감
창 호 : 알미늄섀시 및 하이섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약23미터, 남서측으로 폭 약12~15미터, 북서측으로 폭 약8미터의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도량2택지), 보행자전용도로(접합), 소로1류
(폭 10~12m)(접합), 중로1류(폭 20~25m)(접합), 중로3류(폭 12~15m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권등기(2024.8.20. 등기) 있음(임대차보증금 133,000,000원, 전입일 2022.8.16., 확정일 2022.8.16.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11064 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 5 구미봉곡 뜨란채 제112동 제1층 제101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본 물건은 구미봉곡 뜨란채 아파트 단지 내 112동 1층 101호입니다.

사용승인일은 2003년 7월 15일이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물 중 1층에 해당합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 54.87㎡ (약 16.6평)

건물 면적: 59.79㎡ (약 18.1평) - 전용면적

* 구미봉곡 뜨란채 아파트는 2003년 사용승인된 총 14개 동, 918세대의 단지입니다.

* 본 물건이 속한 112동은 10층 건물이며, 총 40세대로 구성되어 있어, 동별 평균 분양면적은 약 77.76㎡ (약 23.5평)으로 추정됩니다.

1.4. 감정가 및 가격 정보

감정가: 117,000,000원 (일억 일천칠백만원)

1.5. 입지조건

1.5. 1. 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치하며, 선주중학교 북동측에 인접해 있습니다. 주변은 택지개발지구 내 정비된 주택지대로 아파트단지, 단독주택지, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

1.5. 2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한 경부고속도로 북구미 하이패스 IC가 인접해 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

1.5. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도량2택지)에 해당하며, 보행자전용도로, 소로1류, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리분석

1.6. 1. 말소기준권리

갑8, 주택도시보증공사 강제경매 (2025.05.22. 접수)

1.6. 2. 주요 권리 분석

* 을구 순위 9번: 주택임차권 (2024.08.20. 등기)

* 임차인: 홍

* 보증금: 133,000,000원

* 전입일자: 2022.08.16.

* 확정일자: 2022.08.16.

* 대항력: 있음

* 특이사항: 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.6. 3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 을구 순위 9번 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 133,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.7. 상권 분석

1.7. 1. 상업시설 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 2. 주변 환경

주거 지역으로, 아파트 단지, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 생활 정보

1.8. 1. 단지 내 시설

구미봉곡 뜨란채1단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 2. 교육 및 의료 시설

본건 소재지 인근에 선주중학교가 위치하며, 교육 환경이 양호합니다.

1.9. 잠재적 리스크

9.1. 임차보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 133,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실질 부담액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

1.9. 2. 권리관계 복잡성

강제경매와 선순위 임차권이 경합하고 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 선주중학교 인근에 자리하여 주거 환경 및 교통 여건이 대체로 양호합니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 1억 3천 3백만원이 매수 시점의 총 부담액에 추가되므로, 이는 일반 경매 물건보다 훨씬 높은 총 투자 비용을 발생시킵니다.

감정가는 1억 1천 7백만원으로 책정되었으나, 인수되는 임차보증금을 고려할 때 실질적인 취득 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

1.11. 투자 포인트

1.11. 1. 시세 대비 잠재적 가격 메리트

인수되는 임차보증금 때문에 일반 매수자들이 접근을 꺼릴 수 있어, 이를 감안한 적절한 입찰가를 제시할 경우 시세 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

1.11. 2. 주거 지역의 안정성

봉곡동은 구미시의 안정적인 주거 지역으로서, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.11. 3. 1층 물건의 장점

1층이라는 점은 계단 이용 불편이 없는 고령자, 유모차 이용 가구 등 특정 수요층에게는 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

1.12. 1. 최근 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.79㎡)의 실거래가는 2026년 6월 8일 11,900,000원, 2026년 7월 1일 12,900,000원입니다. 본 물건의 감정가는 11,700,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

1.12. 2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 133,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치에 기반하여 산정합니다.

최근 실거래가(11,900,000원 ~ 12,900,000원)를 고려할 때, 현재 시점에서 물건 자체의 가치는 대략 12,000,000원 내외로 평가할 수 있습니다.

인수해야 하는 임차보증금이 133,000,000원에 달하므로, 총 실질 부담액은 (예상 입찰가 + 133,000,000원)이 됩니다.

만약 예상 입찰가를 100,000,000원으로 설정한다면, 총 실질 부담액은 233,000,000원이 되어 최근 시장가(119,000,000원 ~ 129,000,000원)를 훨씬 상회합니다.

따라서, 낙찰 후 총 부담액이 시장가치를 초과하지 않도록, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금을 감안했을 때, 낙찰가 자체는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금을 고려하여 총 부담액이 시장가 범위 내에서 이루어질 수 있도록, 본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 최소 예상 입찰가: 90,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 100,000,000원

* 총 예상 실질 부담액 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 223,000,000원 ~ 233,000,000원

* 참고: 상기 총 예상 실질 부담액은 최근 실거래가보다 높으므로, 투자 수익을 위해서는 시세 상승에 대한 예측 또는 추가적인 가격 하락을 기대해야 합니다. 입찰 전 반드시 최신 시장 동향 및 잠재적 리스크를 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.