나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2500 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 798 오송역파라곤센트럴시티 227동 지하1층 에이-비503호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2500 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 798 오송역파라곤센트럴시티 227동 지하1층 에이-비503호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경2500 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 798 오송역파라곤센트럴시티 227동 지하1층 에이-비503호 | 감정가: 624,000,000원 | 최저가: 436,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2500 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 798 오송역파라곤센트럴시티 227동 지하1층 에이-비503호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 624,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

전용 건물면적: 41.14㎡ (약 12.44평)

토지 지분면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하1층/지상1층 중 제지하1층)

이용상태: 근린생활시설 등으로 이용 중

특징: 공용위생 및 급·배수설비, 소방설비, 지하주차장 등 구비

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

최고의 입지: 본건은 '오송솔미초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지(오송역파라곤센트럴시티)와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 대단지 아파트 배후 상권의 초입에 위치함.

교통 접근성: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됨. KTX·SRT 오송역이 차량으로 10~30분 거리 내에 위치하고 있어 광역 교통망 접근성이 양호함.

도로 조건: 남동측 및 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통해 진·출입이 가능하여 접근성이 좋음.

2.2. 주변 환경 및 개발 호재 (생활정보 포함)

개발 호재: 오송은 경부선과 호남선이 만나는 KTX·SRT 분기점인 오송역을 중심으로, 오송 바이오폴리스 지구 조성, 오송역세권 도시 개발 사업(공동주택, 유통 상업 시설, 호텔, 컨벤션 센터 등 예정), 청주 전시관, 다목적 체육관 건립 예정 등 굵직한 개발 호재가 다수 존재함.

주변 시설: 대규모 아파트 단지인 오송역 파라곤 센트럴시티(총 5,842세대)의 단지 내 상가로 추정되며, 단지 바로 앞에 상업시설 및 전시컨벤션 시설(컨펙스) 등이 들어설 예정으로 향후 상권 활성화가 기대됨.

교육 환경: 오송솔미초등학교 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설이 제한되는 깨끗한 교육 환경을 갖추고 있음.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물 지하 위치: 본건은 지하 1층에 위치한 상가로, 지상층 상가 대비 접근성 및 가시성 측면에서 불리할 수 있으며, 이는 업종 선택 및 임대료에 영향을 줄 수 있음.

개발 초기 상권: 현재는 주변 지역의 입주가 완료되었거나 진행 중인 상황이나, 2022년도 자료에 따르면 초기에는 생활편의시설이 미비하여 가장 가까운 대형 상업시설이 조치원읍 홈플러스로 거리가 있다는 점이 언급된 바 있어, 상권 활성화 시점에 대한 지속적인 확인이 필요함.

단지 관련 이슈: 오송역 파라곤 센트럴시티는 과거 노동자 추락 사고, 우중 콘크리트 타설로 인한 부실공사 논란 등 시공 관련 이슈가 있었던 점이 리스크로 작용할 수 있으나, 본건의 가치에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있음.

혐오 시설: 직접적으로 확인된 인접 혐오시설은 없으나, 대규모 산업단지(오송바이오폴리스지구, 일반산업단지) 및 경제자유구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 관련 시설의 영향 여부는 추가 조사가 필요함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오송바이오폴리스), 경제자유구역 등 핵심 개발 축에 속함.

제한 사항: 상대보호구역 및 절대보호구역(오송솔미초등학교, 고등학교 설립 예정지), 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 설정되어 있으며, 이는 상업시설 이용에 있어 일부 업종 제한을 가져올 수 있으나, 교육시설 인근 상가로서의 안정적인 수요 확보 측면에서는 긍정적으로 작용할 수 있음.

3. 권리 분석

소유자/채무자: 변OO

채권자: 청OOOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 기한 경매로 추정됨)

특이/주의 사항: 제시된 정보상 임대차 및 기타 특이사항은 '해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 등기부상 권리 분석 외에 명도 리스크는 현재 정보만으로는 낮은 것으로 판단되나, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 여부 확인은 필수임.

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석

상권 형태: 대단지 아파트(약 5,800세대) 내 혹은 인접한 단지 내 상가 형태로, 고정 배후 수요가 매우 풍부함.

수요층: 주로 단지 내 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(세탁소, 미용실, 학원, 병원, 소규모 식당/카페 등)이 유리하며, 특히 학교 인근 상가로서 학원 및 아동 관련 시설의 수요가 높을 수 있음.

지하 상가 한계: 지하 1층이라는 점은 상권 초기 활성화에 있어 단점으로 작용할 수 있으므로, 초기 임대료 조정 및 입점 업종 유치 전략이 중요함.

4.2. 투자 포인트

풍부한 배후 수요: 오송역 파라곤 센트럴시티는 5,842세대에 달하는 대규모 단일 브랜드 타운으로, 안정적인 상가 수요를 확보하고 있음.

개발 호재 선반영 기대: 오송역세권 개발, 바이오폴리스 지구 조성 등 지역 개발 호재가 지속적으로 예정되어 있어, 중장기적인 상권 활성화 및 자산 가치 상승이 기대됨.

최초 감정가: 감정가(624,000,000원)를 기준으로 시장 가격 및 주변 상가 시세를 면밀히 분석하여, 충분한 가격 메리트가 발생할 경우 우량한 투자 기회가 될 수 있음.

5. 종합 의견

본건은 충북 오송 바이오폴리스 지구 내 대규모 아파트 단지인 오송역 파라곤 센트럴시티의 고정 배후 수요를 확보한 근린생활시설입니다.

단지 규모와 지역 개발 호재를 감안할 때 장기적인 상권 발전 가능성은 높게 평가됩니다.

다만, 지하 1층 상가라는 구조적 한계와 신규 개발 지역 상권의 초기 활성화 리스크를 고려하여, 입찰가 산정 시 예상 임대 수익률과 공실 위험을 보수적으로 책정해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 조사를 통해 현재의 임차 현황 및 주변 상권의 실질적인 활성화 정도를 확인하고, 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계