나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2555 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 222-4 대지 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2555 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 222-4 대지 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경2555 | 소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 222-4 | 감정가: 147,060,000원 | 최저가: 72,059,000원 | 용도: 대지

1. 청주지방법원 2025타경2555 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2555 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 222-4

용도: 대지

감정가: 147,060,000 원

토지면적: 774.00㎡ (약 234.12평)

토지 지분율: 77400 (제시된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 삼OOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 본건 토지의 경계선상에 소유자 미상의 제시외 건물 매각제외함.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 소재 '하고마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 본건은 완경사진 부정형의 토지로서, 주거지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구(2020-05-15), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건: 후첨 '사진' 과 같이 본건 토지의 경계선상에 소유자 미상의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 없음.

2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 '하고마을' 내에 자리하고 있으며, 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 분위기를 느낄 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 남서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성은 무난한 편입니다. 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 진천군은 최근 충북혁신도시 조성 및 산업단지 유치를 통해 인구가 꾸준히 증가하며 활기를 띠고 있으며, 덕산읍 또한 이러한 발전의 중심에 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 조OO 씨가 채무자 겸 소유자로 되어 있습니다. 채권자는 삼OOOOOO입니다. 경매 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있다는 점과, 토지 경계선상에 소유자 미상의 제시외 건물이 매각에서 제외된다는 점입니다. 법정지상권은 토지와 별개의 건물 소유자가 토지에 대해 가지는 지상권으로, 토지 소유권이 이전되더라도 건물을 철거하지 못하게 하는 권리입니다. 따라서 해당 건물과의 관계 및 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물과의 경계 분쟁이나 소유권 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 진천군 덕산읍 화상리 지역은 과거 전형적인 농촌 지역이었으나, 충북혁신도시의 조성 및 다수의 산업단지 유치로 인해 급격한 성장을 이루고 있습니다. 덕산읍은 인구 증가와 함께 상권도 활성화되는 추세이며, 진천군 내에서도 인구가 가장 많은 지역 중 하나로 자리매김하고 있습니다. 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 생활 편의시설 위주의 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등의 용도지역 지정은 향후 지역 개발 및 상권 확대의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 '하고마을' 인근에는 주민 생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 덕산읍 내에는 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 인프라가 존재하며, 진천군청 및 충북혁신도시와도 비교적 가까워 생활 편의성이 우수합니다. 농경지가 인접해 있어 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있는 동시에, 진천읍 및 충북혁신도시 접근성이 좋아 도시의 편의시설도 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재 가능성입니다. 이는 해당 토지 위에 권리 관계가 복잡한 건물이 존재할 경우, 토지 사용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 매각 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물로 인해 향후 경계 분쟁이나 점유 문제 등 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육을 목적으로 하는 개발은 제한될 수 있습니다. 현재 검색 결과상 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 덕산읍 화상리에 위치한 대지로서, 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 토지 자체의 잠재적 가치를 가지고 있습니다. 주거지로 이용 중이며, 차량 접근성과 인접 도로 상태도 양호합니다. 그러나 법정지상권의 존재 가능성 및 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 진천군의 지속적인 성장세와 더불어 덕산읍의 발전 가능성을 고려할 때, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

진천군의 지속적인 인구 증가와 충북혁신도시 및 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정된 토지로, 향후 개발 또는 증축 시 용이성을 갖추고 있습니다. 주거지로서의 가치와 함께, 성장하는 지역 경제의 기반이 될 수 있는 토지로서의 투자 매력이 있습니다. 법정지상권 및 제시외 건물 문제 등 잠재적 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 경쟁력 있는 가격으로 확보 시 안정적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계