나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101073 [1] 경기도 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 <대야미역> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 대야미역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브, 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제9층 제901호로서,
( 사용승인일 : 2020.03.06 )
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

아파트(거실, 주방, 방3, WC2)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 안양지원 2025타경101073 (1)

경매구분: 부동산강제경매

신청 채권자: 주OOOOOOO

감정가: 370,000,000원

매각기일: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 9층901호

신 주 소: 경기도 군포시 대야1로6번길 18 (대야미동)

건물용도: 아파트

건축물명: 미영팰리스 아파트

준공일자: 2020년 03월 06일

구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브, 평슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 제9층 제901호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 2.면적 정보

토지면적(지분): 36.86㎡ (약 11.15평)

건물면적(전용면적): 82.18㎡ (약 24.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 대지 면적: 1186.6㎡ (약 358.91평)

1.2. 3.감정가 및 권리총액

감정가: 370,000,000원

등기부채권 총액: 704,000,000원 (말소기준권리 포함)

인수되는 권리(보증금): 0원

1.3. 이용 및 현황

1.3. 1.건물 내부 이용 상태

아파트로 이용 중 (거실, 주방, 방3, 욕실/화장실2)

1.3. 2.토지 이용 현황

사다리형 평지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 대야미역이 가까이 있어 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 도로 및 인접 환경

본건은 서측 및 남측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없음.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존 등기(2020.03.19) 이후 공유자전부이전(2021.03.02), 근저당권(2021.03.18, 김효진, 325,000,000원), 주택임차권(2021.02.26 전입, 2021.02.18 확정, 2023.03.16 말소, 박혜진, 379,000,000원), 각종 압류(군포시, 국민건강보험공단, 시흥시), 강제경매개시결정(2025.05.15, 주택도시보증공사, 379,000,000원) 등이 등기되어 있으나, 본 경매절차에서 모두 말소될 예정임.

3.1. 1.말소기준권리

을3 근저당권 (2021.03.18 접수, 김효진)

3.1. 2.기타 권리사항

본건과 관련된 압류 및 강제경매 등기사항은 모두 말소될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1.주택도시보증공사 (박 )

주택임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 379,000,000원, 차임 0원임.

전입일자(2021.02.26) 및 확정일자(2021.02.18)를 통해 대항력 요건을 갖추려 하였으나,

최근 제출된 확약서(2026.6.9.)에 따라 주택도시보증공사(HUG)는 본건 물건의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력을 포기하였음.

또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 임대차 관련 부담을 일체 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 대야미동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임.

단지 인근에 편의점, 소규모 마트, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용은 가능함.

더 큰 규모의 상업시설이나 백화점, 대형마트 등은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨.

4.2. 지역 특성

대야미역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됨. (세부적인 통학 거리는 추가 확인 필요)

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 위치한 편의시설 (마트, 병원, 약국 등)을 통해 기본적인 생활 편의 충족 가능.

대야미역을 이용한 광역 이동 및 서울 및 수도권 지역 접근성이 양호함.

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 아파트 단지 내 조경 시설이나 인근 지역의 생활권 공원을 활용할 수 있음. (추가 확인 필요)

5.4. 혐오시설

본건 주변에 혐오시설(유해시설, 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없음. 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용으로 인해 임차인 관련 보증금 미변제 및 대항력 문제는 발생하지 않을 것으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

HUG가 임차권을 포기하고 말소에 동의하는 조건으로 우선변제권만 주장하게 되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, HUG의 보증금 회수 여부에 따라 추가적인 분쟁 가능성은 배제할 수 없음. (다만, 확약서 내용이 명확하여 리스크는 낮음)

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

본건 토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 관련 규제 적용 여부를 확인해야 할 수 있음.

과밀억제지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 관련 규제에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 미영팰리스 아파트 901호는 2020년 준공된 신축급 아파트로, 위치, 교통, 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 특히, 권리분석 결과 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정 등 일부 행정적 제한 사항은 향후 참고해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 무인수 권리: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자금 대비 실질 수익률이 높을 수 있음.

* 대야미역 역세권: 대중교통 이용이 편리하여 직장인이나 학생 등 임차 수요 확보에 유리.

* 양호한 주거 환경: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 실거래가, 아파트의 상태 및 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가 수준에서 입찰하거나, 주변 시세를 면밀히 분석하여 적정가를 제시하는 것이 현명합니다.

입찰 희망가는 감정가(370,000,000원)를 기준으로 하되, 낙찰률은 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 296,000,000원 ~ 333,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (세부적인 입찰가 산정은 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.