나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101089 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 ""안양호암초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 안양예술공원, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2020.05.11.)

외벽 : 벽돌치장 및 일부 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등으로 탐문 조사됨.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합
참작하였으니 참고 바라며, 응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

임차인(임차권자) 노해옥의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1번지 소재 타운하우스 A동 3층 302호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 안양지원 2025타경101089 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 363,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 A동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 363,000,000원

* 토지 면적: 49.28㎡ (약 14.9평)

* 건물 면적: 60.27㎡ (약 18.2평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2020년 05월 11일

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 내 3층 302호.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 안양예술공원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. "안양호암초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 주식회사주에프앤씨대부의 근저당권(225,000,000원)입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(노 ): 보증금 357,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-26, 확정일자 2021-06-02, 배당신고일자 2023-09-01. 대항력 없음. (참고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출됨)

* 임 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-10-10. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 582,000,000원

* 특이사항: 임차인 노해옥의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출되었습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주거 지역 내에 위치합니다. 주변에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 분석:

* 인근 최근 매매 사례 분석 결과, 2019년에 건축된 59.97㎡(약 18.1평) 규모의 '라움캐슬'이 2026년 7월 30,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 164.8만원의 시세입니다.

* 본건은 2020년 사용승인된 60.27㎡(약 18.2평) 규모의 다세대주택입니다.

* 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 36,300만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 안양호암초등학교가 인근에 위치하며, 안양예술공원이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 대기관리권역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 안양예술공원 인근에 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다. 임차인 관련 권리 문제가 확약서 제출로 인해 일부 해소될 가능성이 있으나, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다. 또한, 다양한 토지이용계획이 존재하므로 장기적인 개발 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공(2020년)된 신축급 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 안양예술공원 인접으로 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

* 임차인 관련 권리 문제가 확약서 제출로 인해 정리될 가능성이 높아 명도 리스크가 완화될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성을 고려한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물면적 60.27㎡ (약 18.2평) 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가(약 30,000만원)를 참고하면 평당 약 1,648만원입니다. 본건의 감정가(36,300만원)는 이 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

주변 시세 및 건물 상태, 명도 비용, 잔금 납부 후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하였을 때, 시세 대비 10~15% 저감된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 27,000만원 ~ 29,000만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

(인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.