나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56029 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 가동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재 ""송전초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물내 제2층 제204호로서,
(사용승인일자 : 2018.02.21)
외 벽 : 돌붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약12m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-12-15), 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

이 사건 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 매각대금에서 배당요구한 임차보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금잔액 반환청구권과 대항력을 전부 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 한다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56029 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 가동 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

* 토지지분: 37.1551㎡ (약 11.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 73.35㎡ (약 22.19평)

* 건물지분: 73.354㎡ (약 22.19평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 드림펠리체 가동

* 층수: 지하 1층, 지상 7층 중 2층 204호

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 사용승인일자: 2018년 02월 21일

* 내부마감: 내벽 - 벽지 등, 외벽 - 돌붙임 및 치장벽돌, 창호 - 샷시창

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

1.4. 토지 정보

* 토지형상 및 이용상태: 부정형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 12m내외 포장도로에 접함

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구/구역: 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재 "송전초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 편의시설 및 혐오시설

* 주변에 송전초등학교가 인접해 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 용인시 처인구 이동읍 일대에서 생활폐기물 처리시설(소각장 등) 관련 논의 및 계획이 진행되고 있는 것으로 파악되었습니다. 특히, 인접 지역인 이동읍 덕성리에 신규 생활폐기물 처리시설(용인그린에코파크) 건설이 추진되고 있으며, 이에 대한 주민들의 반대 움직임도 있습니다. 본건의 정확한 위치(송전리)와 이러한 시설과의 거리를 고려하여 잠재적 영향을 평가할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 15일에 접수된 주식회사베스트금융대부의 근저당권(금60,000,000원)임.

* 이 권리보다 후순위인 모든 권리(을3 근저당, 을4 주택임차권공동담보목록, 갑7 강제경매, 갑8 압류, 갑9 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 오기원)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 05월 15일

* 확정일자: 2020년 04월 20일

* 배당신고일자: 2024년 05월 17일

* 대항력: 없음

* 특별 주의사항 (HUG 관련):

* 본 건의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매각대금에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권과 대항력을 전부 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 함.

* 이는 매수인이 HUG 관련 보증금 미회수액에 대한 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁으로부터 자유로움을 의미함. (cite: from 주의사항, 물건명세서 참고사항)

* 인수 보증금 합계: 0원 (cite: from 권리분석)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 지헌태 외 1명 (2018-03-07)

* 소유권 이전: 송은정 (2022-08-26, 매매)

* 근저당권: 주식회사베스트금융대부 (2023-02-15, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권공동담보목록: 오기원 (2024-05-17, 195,000,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-16, 195,000,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-29) - 매각으로 소멸 예상

* 압류: 동안양세무서장 (2025-06-02) - 매각으로 소멸 예상

* 등기부 채권 총액: 255,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지적 특성

* 본 건이 위치한 용인시 처인구 이동읍 송전리 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

* 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하여 형성된 주거 단지와 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 배후 수요를 확보하기에 유리한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 지역 개발 계획 등 상세한 정보는 제한적이나, 제2종일반주거지역이라는 점을 고려할 때 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음. (cite: from 토지이용계획)

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 인근에 송전초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 주변의 근린생활시설 및 주거 단지 내 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 기반시설

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 주거 및 업무 복합 지역으로, 생활 인프라가 점진적으로 확충될 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 인수 조건

* 본 건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 계약 관련 조항임.

* 제공된 정보에 따르면, HUG가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액 반환을 청구하거나 대항력을 주장할 수 없으며, 임차권등기 말소에 동의하게 됨.

* 이로 인해 매수인이 HUG 관련 보증금 미회수액에 대한 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성은 매우 낮음. (cite: from 주의사항, 물건명세서 참고사항)

6.2. 토지이용 제한

* 본 건 토지는 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음. (cite: from 토지이용계획)

6.3. 시장 변동성

* 현재 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 부동산 경기 추이에 따라 시세 변동의 위험이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 이동읍에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 원 수준임.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)와의 특별한 합의로 인해 매수인이 임차보증금 관련 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁으로부터 자유롭다는 점임. (cite: from 주의사항, 물건명세서 참고사항)

또한, 주변이 주거 및 상업 시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으며, 송전초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 만함.

다만, 일부 토지이용 제한이 존재하며, 인근 지역의 생활폐기물 처리시설 관련 논의를 고려할 필요가 있음. 또한, 향후 부동산 시장의 변동성에 유의할 필요가 있음.

권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능함.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차 보증금 인수 부담 없음: 특별 조건으로 인해 매수인의 추가적인 금전적 위험이 현저히 낮음. (cite: from 주의사항, 물건명세서 참고사항)

* 적정 감정가: 2억 원대의 감정가는 해당 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때 투자 매력을 가질 수 있음.

* 생활 편의성: 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 JSON 데이터에는 본건과 유사한 오피스텔의 최근 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 상세한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 관련 부동산 정보 사이트에서도 해당 지역(이동읍 송전리) 오피스텔 거래 사례가 제한적으로 확인됩니다.

* 따라서, 본 예상 입찰가는 감정가(200,000,000원)를 기준으로, 권리분석상 인수되는 권리가 없고 HUG 관련 추가 부담이 없다는 점, 그리고 주변 시세를 알 수 없다는 점을 종합적으로 고려한 일반적인 가이드라인입니다.

* 입찰 시에는 반드시 해당 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 조사하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 특별 조건으로 인한 이점과 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이하의 낙찰 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.