나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1228 [1] 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 7층에이동716호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""늘봄초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 중 제7층 제에이716호로서
(사용승인일: 2023.06.14)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재 및 페어그라스 마감임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사, 문화 및 집회시설, 운동시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 왕복 8차선의 포장도로, 서측 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)
(동탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(중(집)3-125)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1228 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 7층 에이동 716호

용도: 지식산업센터

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.677㎡ (약 5.95평)

건물면적: 63.20㎡ (약 19.12평)

건물지분: 63.2㎡ (약 19.12평)

감정가: 340,000,000원

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "늘봄초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

남서측 및 남동측으로 왕복 8차선, 서측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류, 대로2류, 중로3류 구역입니다.

가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (하나은행, 2023.07.20, 288,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사하엘(지보름)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-18

확정일자: 2025-07-23

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

주의: 임차인의 경우 대항력이 없으며, 본 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.4. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 354,420,336원

주요 권리 내용: 소유권 이전(중국인), 하나은행 근저당, 삼성카드 가압류, 하나은행 임의경매, 경기신용보증재단 가압류 등 (모두 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 현대실리콘앨리동탄은 동탄2지구 내에 위치한 지식산업센터 복합단지로, 주변에 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 주거 단지가 함께 조성되어 있어 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

인근에 늘봄초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 관련 업종의 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내 및 인근 상가에 다양한 식음료, 서비스 업종이 입점해 있습니다.

현재까지 파악된 정보상, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설이나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상가에 다양한 편의시설(마트, 카페, 식당 등)이 입점해 있습니다.

대형 쇼핑몰이나 종합병원은 화성시청 인근이나 동탄역 상권 등지로 이동 시 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 늘봄초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

지식산업센터의 특성상 경기 변동 및 임대 수요 변화에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

특히, 신규 공급 물량 증가 시 임대 경쟁이 심화될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 경우를 의미합니다.

드물지만, 유동화 관련 특수 상황 발생 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 준공 시점

건물 사용승인일이 2023년 6월 14일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄2지구 내 현대실리콘앨리동탄에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 속합니다.

신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권 및 배후 수요도 형성되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 지식산업센터 시장의 전반적인 수급 상황과 공실 위험, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 비교적 우수한 관리 상태 기대.

동탄2지구 내 계획된 상업/업무 지구에 위치하여 기본적인 수요 확보 용이.

대로변 위치로 인한 높은 가시성과 접근성.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

인수 보증금: 0원

물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 2023년 6월 사용승인 이후 시점의 가치로, 최근 시장 변화를 반영하여 재평가될 필요가 있습니다.

안정적인 투자 수익을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가 컨설팅이 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 잠정적인 범위를 제시하며, 구체적인 금액은 현장 조사 및 개별적인 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다. (예: 272,000,000원 ~ 306,000,000원 범위 내에서 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.