나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55974 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1173 수원센트럴아이파크자이 103동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원공업고등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(매교역-수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제2005호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인계초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55974 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1173 수원센트럴아이파크자이 103동 20층2005호

용도: 아파트

감정가: 918,000,000원

토지면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원공업고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 매교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층에 위치한 아파트로, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용: 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 21일 접수된 김정서의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이용훈

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023년 9월 5일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 6월 16일

* 임차인 이용훈은 2023년 9월 5일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로, 임차인의 보증금 430,000,000원이 낙찰 대금에서 우선 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 430,000,000원은 별도로 면밀히 검토해야 하는 중요한 인수 대상이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 상업 기능이 잘 발달되어 있습니다.

* 편의시설 접근성: 마트, 병원, 각종 은행 및 생활 서비스 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 수원공업고등학교, 인계초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 수인분당선 매교역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건축물 정보: 해당 물건은 수원센트럴아이파크자이 단지의 103동 2005호로, 2015년 12월 14일 사용승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이용훈은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 430,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 배당표 확인 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

* 복합적인 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종/제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 방화지구, 지구단위계획구역, 비행안전구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 증축 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있으므로 세부적인 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 핵심 지역에 위치한 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 입지 조건과 생활 편의성이 우수합니다.

교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 편리하며, 주변 상권 및 교육 시설 이용도 용이합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 낙찰자의 주요 고려사항이 될 것입니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 부동산 가치 평가 시 세밀하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 브랜드 아파트: 수원센트럴아이파크자이는 현대적인 시설과 우수한 브랜드 가치를 갖추고 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 매교역 이용으로 광역 이동성이 좋으며, 단지 내 도로망 또한 잘 정비되어 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 수원시의 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이용훈의 보증금 430,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 본 경매 건의 예상 입찰가는 이 인수 가능 금액을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다.

다만, 제공된 정보만으로는 해당 보증금 전액이 인수되는지, 혹은 일부만 인수되거나 배당을 통해 회수되는지 여부를 확정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 여부, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등 추가적인 정보 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.