나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8, 엠타운 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

건물면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (경기수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물명: M town

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 5층

해당층: 2층 201호

사용승인일: 2023년 3월 17일

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 수원시청 북서측 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리(도보 20분 이내)에 지하철 수인분당선 매교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 매각으로 인해 근저당권, 주택임차권, 임의경매 등기 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이동익

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 9일

확정일자: 2023년 4월 6일

배당신고일자: 2025년 5월 20일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인 이동익은 보증금 170,000,000원을 신고하였으나, 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 전입일자(2023-05-09)와 확정일자(2023-04-06) 간의 시점 불일치는 데이터 오류이거나 특이사항으로 간주될 수 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,850,000,000원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다:

* 2015년식, 전용면적 17.59㎡, 거래금액 72,000,000원 (평당 약 409만원/㎡) [cite:?]

* 1991년식, 전용면적 84.12㎡, 거래금액 178,000,000원 (평당 약 212만원/㎡) [cite:?]

* 2015년식, 전용면적 71.18㎡, 거래금액 290,000,000원 (평당 약 407만원/㎡) [cite:?]

본건 건물은 2023년 3월에 사용승인된 신축 건물(면적 42.70㎡, 약 12.92평)입니다. 최근 거래된 유사 연식(2015년식)의 다세대 주택 거래 사례에서 평당 약 407만원 ~ 409만원의 시세를 확인할 수 있습니다 [cite:?]. 이를 적용하여 본건의 시세를 추정해보면, 42.70㎡ * 407만원/㎡ = 약 173,700,000원 수준입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 270,000,000원입니다. 이는 분석된 주변 시세(약 17,370만원)보다 약 9,630만원 높은 금액입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 상당한 편입니다. 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재와 다를 수 있으며, 공동 담보 물건으로 인한 전체 부채 규모가 반영되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

주변에 수원시청, NC백화점, 갤러리아백화점, 홈플러스 등 쇼핑 및 행정 편의시설이 풍부합니다. 또한, 인근에 학교와 병원, 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.3. 주차

세대 당 주차 가능 대수가 0.9대로 총 9대이므로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 점검 불가

본건은 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 이를 참조해야 합니다.

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액은 1,850,000,000원으로 매우 높은 편입니다. 이는 공동 담보 물건으로 인해 여러 채권이 설정되었을 가능성을 시사하며, 전체 채무 규모가 부동산 가치를 초과할 수 있음을 의미합니다. 그러나 본건의 매각으로 후순위 권리는 말소되므로, 낙찰자가 직접적으로 떠안아야 할 채무는 인수되는 권리가 없을 경우 최소화됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지인 인계동 989-8번지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택입니다. 입지적으로 수원시청 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

다만, 감정가(2억 7천만원)와 주변 시세 분석 결과(약 1억 7천만원) 간의 상당한 차이가 존재하며, 등기부상 총 채권액이 매우 높아 담보 가치가 불안정할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 수원시청 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 270,000,000원 대비 시장 시세 분석 결과(약 173,700,000원)는 상당한 차이를 보입니다. 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려하되, 감정가와 시세 간의 괴리, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시장 상황과 거래 사례를 바탕으로 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사 결과, 본건의 실제 상태, 그리고 당시 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.