나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509393 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1107-6 모던하우스 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월서초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급수 배수설비와 전기설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 장방형토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구월동 1107-6 및 1107-7은 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 갑구 순위번호 4-1 민간임대주택등기가, 을구 순위번호 1 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509393 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1107-6 모던하우스 4층 402호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 복합 용도)

토지 면적: 32.72㎡ (약 9.90평)

건물 면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

감정가: 1억 8,200만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축 연도: 2020년 (사용승인일 2020.06.16)

총 층수: 5층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지: 2필지의 일단으로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경509393)으로 인한 것이며, 등기사항전부증명서상 을구 1번 주택임차권(정은찬)은 매각으로 인해 인수되는 권리임.

주요 권리 분석:

* 을구 1번 주택임차권: 정은찬 (임대차보증금 1억 8,160만원, 전입일자 2022.07.21, 확정일자 2022.06.28). 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 기타 가압류(갑5), 압류(갑6), 강제경매(갑7) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 박성춘

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 한국주택금융공사 (실질 임차인: 정은찬)

* 보증금: 181,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-06-28

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금 발생 가능성이 있음. (인수 예상 금액: 최대 181,600,000원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

구월서초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있을 수 있으며, 주변에 소규모 상업시설이 분포하고 있음.

대형 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있어 상업적 활용보다는 주거지의 성격이 강함.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 구월서초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

의료시설: 종합병원급의 대형 병원까지는 차량 이동이 필요할 수 있음.

주차: 건물 내 옥외주차장이 있으나, 세대당 주차 공간은 넉넉하지 않을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 을구 1번 정은찬 임차인의 보증금 1억 8,160만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 따라서 본 경매에서 해당 임차인이 받을 배당금을 정확히 확인하는 것이 필수적임.

시장 가치와의 괴리: 감정가(1억 8,200만원)와 인수해야 할 임차인 보증금(1억 8,160만원)이 거의 일치하여, 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 없어 보이지만, 실제로는 배당으로 충당되지 않는 금액이 매수인의 부담이 됨.

건축 연도: 2020년으로 비교적 신축이나, 주변의 older buildings과 비교 시 가격 상승 가능성 또는 노후화에 따른 감가 고려 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(정은찬)의 보증금 1억 8,160만원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점으로, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소임.

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 older buildings은 4,500만원에서 5,000만원 수준으로 거래되었고, 조금 더 큰 면적의 건물도 8,500만원 수준으로 거래됨. 본 물건은 2020년 건축으로 신축에 해당하므로, 실질적인 시세는 이보다 높을 수 있음.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 투자 위험을 크게 높이므로, 입찰 전 임차인의 배당액을 면밀히 확인하고, 미배당액 인수 여부에 따른 실질적인 매수 비용을 정확히 산출해야 함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지: 초등학교 인근으로 학군 수요가 있고, 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 거주 수요 기대.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최근 건물이라 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있음.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성 고려 시 장기적인 투자 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 건의 감정가는 1억 8,200만원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 8,160만원으로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 보면, 면적 약 38~49㎡의 건물들이 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래되었음. 본 건은 39.76㎡이며 2020년 건축으로 신축에 해당하므로, 임차인 인수 금액이 없다면 시장 가치는 7,000만원~9,000만원 수준으로 추정할 수 있음.

그러나 임차인 보증금 1억 8,160만원 전액을 인수해야 하는 최악의 경우를 고려하면, 감정가나 시장 가치로는 투자가 어려운 상황임.

본 물건의 실질적인 투자 가능성은 임차인이 경매 절차를 통해 얼마만큼의 보증금을 배당받는지에 전적으로 달려있음. 만약 임차인이 보증금의 상당 부분을 배당받는다면(예: 1억 5,000만원 이상), 매수인이 인수하는 금액이 줄어들어 입찰가를 높일 수 있음.

하지만 현재 정보만으로는 정확한 배당률을 알 수 없으므로, 보수적인 접근이 필요함.

인수 보증금 1억 8,160만원을 고려할 때, 예상되는 시장 가격(7,000만원~9,000만원)으로는 입찰가를 산정하기 어려움. 따라서, 본 물건은 임차인 배당 내역을 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 매우 낮은 가격으로 입찰해야 할 것으로 판단됨.

보수적인 관점에서, 임차인이 상당 부분을 배당받고 매수인이 부담하는 인수 금액이 최소화된다는 가정 하에, 4,000만원 ~ 6,000만원 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있으나, 이는 임차인의 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있으며, 최악의 경우 투자 손실이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 함.

정확한 배당 내역 확인 없이는 투자 가치를 판단하기 어려운 물건임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.