나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509309 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-17 로뎀레뷰 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택 및 업무시설, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 10층건내 제6층 제605호로서
외벽 : 미장스톤 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 옥내소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어
있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역＜건축법＞, 상대보호구역
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509309 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-17 로뎀레뷰 6층605호

건물명: 로뎀레뷰

용도: 도시형생활주택

준공일자: 2013년 12월 16일 (건축물대장 기준)

총 층수: 10층

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 160,000,000원

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

건물면적: 48.95㎡ (약 14.81평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변은 동류형의 공동주택, 업무시설, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 부평중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한구역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.5. 주변 시설 정보

* 본건 인근에 부평중학교가 위치하고 있습니다.

* 다수의 도시형생활주택 및 빌라 단지가 형성되어 있습니다.

* 도보 3분 거리에 이마트가 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 1호선 및 인천1호선 부평역이 도보 3분 거리에 있어 역세권 입지를 자랑합니다.

* 부평로데오 거리도 도보 5분 거리에 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에서 혐오시설로 인식될 만한 특정 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 과거에는 공동묘지, 하수처리장, 소각장 등이 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민 편의 시설이나 생태 공원으로 조성되는 사례가 많습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 03월 04일 접수된 김포세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권 (채권자: 정혜원)

* 권리금액: 195,000,000원

* 인수 여부: 인수

* 특이사항: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 전입일자: 2022년 07월 04일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 대항력: 있음

3.3. 소멸 예정 권리

말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (김포세무서장 압류(갑4), 주식회사폴리컴퍼니 소유권이전(갑3), 국민건강보험공단 압류(갑8), 부천시 압류(갑5), 부평구 압류(갑6), 정혜원 강제경매(갑7))

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정혜원

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-05-06

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 195,000,000원 발생 가능성이 있어 매수인이 인수해야 함.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인(정혜원)이 존재하며, 임차인의 보증금 195,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정가 160,000,000원을 초과하는 금액으로, 권리분석상 가장 주의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 도시형생활주택 또는 다세대의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 소재 '해담캐슬' (2016년식, 43.31㎡) : 2026년 7월 2일 거래, 188,000,000원 (약 434만원/㎡)

* 인천 부평구 소재 '해피팰리스' (2015년식, 49.26㎡) : 2026년 7월 1일 거래, 284,000,000원 (약 577만원/㎡)

* 참고로, 인천 서구 소재 '우진그린빌' (2001년식, 38.94㎡) : 2026년 7월 2일 거래, 70,000,000원 (약 180만원/㎡) - 해당 물건은 연식 및 지역 차이가 있을 수 있어 직접적인 비교에 신중해야 합니다.

4.2. 시세 및 감정가 비교

본건의 건물 면적은 48.95㎡ (약 14.81평)입니다. 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 본건의 시장 가치는 대략 247,000,000원 ~ 248,000,000원 수준으로 추정됩니다. (평균 단가 약 505만원/㎡ 적용 시, 48.95㎡ * 505만원/㎡ ≈ 247,200,000원).

그러나 본건의 감정가는 160,000,000원으로, 유사 물건의 시장가치보다 현저히 낮게 평가되었습니다. 이는 감정평가 시점이나 물건의 특정 상태 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

4.3. 상권 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 도심 지역으로, 부평역 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다양한 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 이마트 (도보 3분), 부평로데오 거리 내 다양한 상점 및 편의시설

* 교통: 1호선 및 인천1호선 부평역 (도보 3분), 다수의 버스 노선

* 교육: 부평중학교 인근

* 의료: (검색 결과 상세 정보 없음)

5.2. 건물 설비

* 구조: 철근콘크리트 구조

* 난방: 개별난방 (도시가스)

* 기본 설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 옥내소화전 설비 등 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 195,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인 정혜원의 존재입니다. 이 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가 160,000,000원을 초과하는 금액이므로, 매수인의 실제 총 부담액이 시장가치를 상회할 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 역세권에 위치하며, 대형마트 및 다양한 생활편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 195,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 실질적인 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 변수입니다. 이 인수 보증금은 감정가를 초과하며, 시장 가치와 비교해도 높은 비율을 차지합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부평역 도보 3분 거리로 뛰어난 교통 접근성을 제공합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 상업시설, 학교 등이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 낮은 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 인수되는 임차인 보증금 부담을 고려하더라도 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 시장 가치는 약 247,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인에게 인수되는 보증금은 195,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

고려사항:

* 상기 예상 입찰가는 인수 보증금(195,000,000원)을 제외하고 산정한 이론적인 최대 입찰가입니다.

* 실제 낙찰가는 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 명확한 시세 파악과 현장 조사가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 할 경우, 총 지출액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.